Asuntosijoittaminen · verotus

Korkokatto ja asuntosijoittajan verovähennykset

Asuntosalkkuni kasvaa hitaasti mutta varmasti. Ensimmäinen kämppä on jo ollut vuokralla pian kaksi vuotta. Toinen ja kolmas ovat rakenteilla olevia uudiskohteita jotka valmistuvat elokuussa 2017 (siis ihan pian!) ja keväällä 2018. Samalla kasvaa myös velkasaldoni, jonka myötä tulin taas pohtineeksi korkosuojausta.

Katsotaanpa tilanne läpi taulukon muodossa:

Asunto Kauppahinta Velkaa (jäljellä)
35 m2 yksiö rak. 1993 75 200 €  49 200 €
25 m2 yksiö valm. 2017 57 800 €  40 500 €
31 m2 yksiö valm. 2018 70 500 €  45 200 €
yht.  203 500 €  134 900 €

Uudiskohteiden osalta velka on yhtiövelkaa, ensimmäisen asunnon osalta taas henkilökohtaista pankkilainaa. Huomatkaa, että hinnat ovat omistusosuuteni mukaisia (49 %), eli asunnot eivät ole noin huokeita kuin tästä voisi kuvitella.

Kokonaisvelkasaldo ja velkavipu (n. 66 %) alkaa olla jo sen verran tukeva, että varovaisen sijoittajan kannattaisi hankkia jonkimoista suojausta vielä kun korot ovat matalalla!

lainakatto
Suojatako laina vaiko ei, kas siinä pulma! Kuva: Finanssiala ry.

Koska uudiskohteiden yhtiölainojen lyhennykset todennäköisesti tuloutetaan taloyhtiöiden kirjanpidossa, voin vähentää lyhennykset ja korot kokonaisuudessaan. Tämän takia minun ei kannata maksaa niitä pois ja ottaa henkilökohtaista lainaa tilalle. Siispä paras vaihtoehto lienee jo olemassa olevan henk. koht. pankkilainan suojaaminen.

Tiedustelin itse asiassa pankistani kyseiseen lainaan korkokattoa jo viime vuodenvaihteessa. Pyysin tarjouksia muutamalle eri juoksuajalle ja korkokatto-%:lle.

Kutakuinkin tähän tapaan siis, eurosummat suuntaa-antavia:

Katon pituus 1,00 % 1,25 % 1,50 % ..jne..
5 v 1100 € 1000 € 900 €
7 v 1800 € 1600 € 1400 €
10 v 2800 € 2400 € 2100 €
15 v 4200 € 3700 € 3300 €

Korkokattohan on sopimus, jonka perusteella lainan kokonaiskorko (viitekorko+marginaali) ei nouse sovitun rajan yläpuolelle (sovitun ajan puitteissa). Yleensä korkokaton hinta maksetaan kertasuorituksena korkokatosta sovittaessa. Nytpä kuitenkin pankkini (OP) tarjosi omistaja-asiakkailleen mahdollisuutta kuukausimaksulliseen korkokattoon. Tässä vaihtoehdossa lainasta maksettava marginaali nousee hiukkasen (esim. 0,5 %-yksikköä) korkokaton voimassaoloajaksi, eli korkokattoa maksetaan pois pikku hiljaa.

Omaa asuntoa pois maksavan velallisen kannalta tässä lienee ideana välttää useamman tonnin kertamaksu, mutta asuntosijoittajan kannalta maksutapa tarjoaa mielenkiintoisen mahdollisuuden. Koska korkokaton kustannus on leivottu marginaaliin, sen pystyy vähentämään verotuksessa kuten tulonhankkimislainan kulut muutenkin. KA-CHING!

Kuukausimaksullinen korkokatto on muutenkin näppärä, sillä ainakaan tässä tarjouksessa ei ollut mitään rajoituksia ennenaikaisen takaisinmaksun tai ylimääräisten lyhennysten suhteen. Jos vaikkapa korot eivätkään lähde nousuun ja saisin toisesta pankista paremman lainatarjouksen (kenties korkosuojauksen kera), niin voisin siirtää lainan toiseen pankkiin ilman sen kummempaa säätöä.

Mitäpä tämä tarkoittaa prosentteina tahi euroina? Jos 140 000 euron lainasta maksettaisiin 15 vuoden ajan 1,5 % marginaalia (korkokaton osuus 0,5 %-yks.), kokonaiskorkokuluiksi tulisi n. 16 500 euroa. Ilman korkokattoa 1 % marginaalilla taas n. 11 000 euroa. Erotus 5 500 euroa, josta vähennyksen osuus 30 % eli 1650 euroa.

Tässä oletuksena että korot eivät nousisi nykyisestä tasosta, eli katto olisi tavallaan otettu turhaan. Kysehän ei ole suurista summista, mutta suhteellisesti n. 30 % alennus korkosuojauksesta on toki aina kotiinpäin ja kattaahan sillä jo esim. pari tyhjää vuokrakuukautta!

Nyt on sitten aika palauttaa Tursas maanpinnalle ja kertoa kommenteissa, jos mielestänne homma toimikaan kuten ajattelin. Tiedustelin kyllä asiaa pankista ja viestiini vastannut henkilö totesi näin:

Koska kk-maksullinen korkokatto on leivottu sisälle marginaaliin, voidaan se vähentää tulonhankkimiskuluna, mutta kertamaksusta ei valitettavasti pysty. 

Siispä uutta korkokattotarjousta kyselemään! Vai oletteko sitä mieltä, että korkokatot ovat joka tapauksessa velallisen kuppaamista? Itse tuumaan, että varsin usein kyllä, mutta näin verotuettuna yhteen lainaan otettuna saattaapi olla ihan kelpo diili, ehdoista riippuen tietysti 🙂

OIKAISU 7.7.2017: Kuten nimimerkki Rahalla vapaaksi ystävällisesti kommenteissa selvitti, myös kertamaksullinen korkokatto on vähennyskelpoinen. Ei korkomenoista, mutta tulonhankkimiskuluna vuokratuloista. Kannattaa siis vertailla kerta- ja kk-maksullisten korkokattojen hintoja. Mielestäni kk-maksullisessa on edelleen se etu, että maksua ei tarvitse maksaa heti (= helpompi rahoittaa ja ei mene maksu hukkaan jos vaihtaa pankkia kesken korkokaton).

2 thoughts on “Korkokatto ja asuntosijoittajan verovähennykset

  1. Oletko varma, että tuo korkokatto sisältää myös marginaalin? Muistelisin, että korkokatto kattaa vain viitekoron eli esim 3 % korkokatto tarkoittaa, että siitä on hyötyä vasta kun euribor nousee yli 3 %:n rajan. Siitä on kyllä aikaa, kun olen lainoja hankkinut enkä silloinkaan korkokatosta ollut kiinnostunut, koska mielestäni se on juuri tuota velallisen kuppaamista.
    Korkokatonhan kanssa:
    1. Korkojen pitää nousta todella voimakkaasti, että siitä saa euroakaan hyötyä.
    2. Sen jälkeen korkojen pitää nousta todella voimakkaasti, että saa omansa (eli korkosuojaukseen sijoitetun rahan) pois.
    3. Sen jälkeen korkojen pitää nousta todella voimakkaasti, että korkosuojaukseen sijoitetulle rahalle saisi edes jonkinlaisen tuoton.
    Kovimmillakin koronnousutasoilla korkosuojauksella säästetty rahamäärä on siis melko pieni, kun huomioon otetaan korkokaton hinta, joten todellinen suojausvaikutus on aika olematon. Voi ajatella vaikka näin: Korkosuojaus suojaa sinua 1000 € menetykseltä korkojen noustessa voimakkaasti – Oletko valmis maksamaan 1000 € saadaksesi suojattua itsesi tuolta menetykseltä. Eli lukitsetko melko varman 1000 € menetyksen ostamalla suojauksen, jotta et joudu kohtaamaan teoreettista mahdollisuutta 1000 € menetyksestä korkojen noustessa?
    Väitän kyllä, että pankkihenkilö ei ole tiennyt mitä puhuu, kun väittää, ettei kertamaksua voi vähentää. Sitä ei voi vähentää tulonhankkimisvelan korkona, mutta kyllä sen voi sinne muihin tulonhankkimiskuluihin laittaa. Piti kuitenkin varmistaa Googlella, etten anna vääriä neuvoja, joten verohallinnon sivuilta löytyikin: ”Asuntovelkaan kohdistuva erillinen korkokattomaksu ei ole muullakaan perusteella vähennyskelpoinen. Sen sijaan tulonhankkimisvelkaan liittyvänä korkokattomaksu on vähennettävissä tulonhankkimismenona.” https://www.vero.fi/syventavat-vero-ohjeet/ohje-hakusivu/49021/korkojen_vahentaminen_henkiloverotukses/
    On varmaan sekoittanut normaaliin asuntolainaan, koska omassa käytössä olevassa asunnossa tuota vähennysmahdollisuutta ei tosiaan ole kuin koron osalta.

    Tykkää

    1. Kiitokset kommenteista, kuulostaa varsin järkeenkäyvältä! Muotoilen tuohon juttuun vielä huomenissa oikaisun. Korkokatto ei vielä tosiaan itsessään sisällä marginaalia, mutta tuossa kk-maksullisessa korkokatossa on kaksi eri prosenttilukua: se mihin marginaali nostetaan katon maksamiseksi ja se mikä on suojaustasona viitekorolle.

      Olen samaa mieltä, että korkosuojaukset ovat yleensä ottaen velallisen kuppaamista. Se skenaario jossa ne voisivat tulla kyseeseen, on hieman korkeampi (ja siten edullisempi) korkoraja, joka suojaisi sitten ihan worst case -skenaariolta, esim. korkojen nousu jonnekin 10 %-yksikön tienoille.

      Tosin jos noin kävisi, niin meikäläisen sijoitusasuntolainat tuskin olisivat se isoin ongelma, saattaisi olla melkoinen kaaos markkinoilla muutenkin… :p

      Tykkää

Vastaa

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Google+ photo

Olet kommentoimassa Google+ -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s