Asuntosalkkuni kasvaa hitaasti mutta varmasti. Ensimmäinen kämppä on jo ollut vuokralla pian kaksi vuotta. Toinen ja kolmas ovat rakenteilla olevia uudiskohteita jotka valmistuvat elokuussa 2017 (siis ihan pian!) ja keväällä 2018. Samalla kasvaa myös velkasaldoni, jonka myötä tulin taas pohtineeksi korkosuojausta.

Katsotaanpa tilanne läpi taulukon muodossa:

Uudiskohteiden osalta velka on yhtiövelkaa, ensimmäisen asunnon osalta taas henkilökohtaista pankkilainaa. Huomatkaa, että hinnat ovat omistusosuuteni mukaisia (49 %), eli asunnot eivät ole noin huokeita kuin tästä voisi kuvitella.

Kokonaisvelkasaldo ja velkavipu (n. 66 %) alkaa olla jo sen verran tukeva, että varovaisen sijoittajan kannattaisi hankkia jonkimoista suojausta vielä kun korot ovat matalalla!

Koska uudiskohteiden yhtiölainojen lyhennykset todennäköisesti tuloutetaan taloyhtiöiden kirjanpidossa, voin vähentää lyhennykset ja korot kokonaisuudessaan. Tämän takia minun ei kannata maksaa niitä pois ja ottaa henkilökohtaista lainaa tilalle. Siispä paras vaihtoehto lienee jo olemassa olevan henk. koht. pankkilainan suojaaminen.

Tiedustelin itse asiassa pankistani kyseiseen lainaan korkokattoa jo viime vuodenvaihteessa. Pyysin tarjouksia muutamalle eri juoksuajalle ja korkokatto-%:lle.

Kutakuinkin tähän tapaan siis, eurosummat suuntaa-antavia:

Korkokattohan on sopimus, jonka perusteella lainan kokonaiskorko (viitekorko+marginaali) ei nouse sovitun rajan yläpuolelle (sovitun ajan puitteissa). Yleensä korkokaton hinta maksetaan kertasuorituksena korkokatosta sovittaessa. Nytpä kuitenkin pankkini (OP) tarjosi omistaja-asiakkailleen mahdollisuutta kuukausimaksulliseen korkokattoon. Tässä vaihtoehdossa lainasta maksettava marginaali nousee hiukkasen (esim. 0,5 %-yksikköä) korkokaton voimassaoloajaksi, eli korkokattoa maksetaan pois pikku hiljaa.

Omaa asuntoa pois maksavan velallisen kannalta tässä lienee ideana välttää useamman tonnin kertamaksu, mutta asuntosijoittajan kannalta maksutapa tarjoaa mielenkiintoisen mahdollisuuden. Koska korkokaton kustannus on leivottu marginaaliin, sen pystyy vähentämään verotuksessa kuten tulonhankkimislainan kulut muutenkin. KA-CHING!

Kuukausimaksullinen korkokatto on muutenkin näppärä, sillä ainakaan tässä tarjouksessa ei ollut mitään rajoituksia ennenaikaisen takaisinmaksun tai ylimääräisten lyhennysten suhteen. Jos vaikkapa korot eivätkään lähde nousuun ja saisin toisesta pankista paremman lainatarjouksen (kenties korkosuojauksen kera), niin voisin siirtää lainan toiseen pankkiin ilman sen kummempaa säätöä.

Mitäpä tämä tarkoittaa prosentteina tahi euroina? Jos 140 000 euron lainasta maksettaisiin 15 vuoden ajan 1,5 % marginaalia (korkokaton osuus 0,5 %-yks.), kokonaiskorkokuluiksi tulisi n. 16 500 euroa. Ilman korkokattoa 1 % marginaalilla taas n. 11 000 euroa. Erotus 5 500 euroa, josta vähennyksen osuus 30 % eli 1650 euroa.

Tässä oletuksena että korot eivät nousisi nykyisestä tasosta, eli katto olisi tavallaan otettu turhaan. Kysehän ei ole suurista summista, mutta suhteellisesti n. 30 % alennus korkosuojauksesta on toki aina kotiinpäin ja kattaahan sillä jo esim. pari tyhjää vuokrakuukautta!

Nyt on sitten aika palauttaa Tursas maanpinnalle ja kertoa kommenteissa, jos mielestänne homma toimikaan kuten ajattelin. Tiedustelin kyllä asiaa pankista ja viestiini vastannut henkilö totesi näin:

Koska kk-maksullinen korkokatto on leivottu sisälle marginaaliin, voidaan se vähentää tulonhankkimiskuluna, mutta kertamaksusta ei valitettavasti pysty. 

Siispä uutta korkokattotarjousta kyselemään! Vai oletteko sitä mieltä, että korkokatot ovat joka tapauksessa velallisen kuppaamista? Itse tuumaan, että varsin usein kyllä, mutta näin verotuettuna yhteen lainaan otettuna saattaapi olla ihan kelpo diili, ehdoista riippuen tietysti 🙂

OIKAISU 7.7.2017: Kuten nimimerkki Rahalla vapaaksi ystävällisesti kommenteissa selvitti, myös kertamaksullinen korkokatto on vähennyskelpoinen. Ei korkomenoista, mutta tulonhankkimiskuluna vuokratuloista. Kannattaa siis vertailla kerta- ja kk-maksullisten korkokattojen hintoja. Mielestäni kk-maksullisessa on edelleen se etu, että maksua ei tarvitse maksaa heti (= helpompi rahoittaa ja ei mene maksu hukkaan jos vaihtaa pankkia kesken korkokaton).