Asuntosijoittaminen

Ensimmäisen sijoitusasunnon metsästys

Parhaillaan vallitseva alhainen korkotaso tarjoaa varsin monelle meistä valtion suojeleman tavan painaa rahaa. Tarvitaan vain pienehkö alkupääoma, luottokelpoisuus ja hieman vaivannäköä. Ei tietenkään riskittä, mutta aika kohtuullisella sellaisella. Puhutaan tietysti uudesta kansanhuvista, asuntosijoittamisesta, käytännön case-studynä Sijoittaja-Tursaan ensimmäinen sijoitusasunto.

Suunnittelin sijoitusasunnon hankintaa ensimmäisen kerran noin neljä vuotta sitten kun vietin muutaman kuukauden hoitovapaalla tytärtäni hoitaen. Kiersimme puolisoni kanssa katsastamassa muutamia yksiöitä ja pieniä kaksioita. Teimme pari tarjoustakin, mutta ilmeisesti turhan alakanttiin, koska yksikään ei mennyt läpi. Hoitovapaan päätyttyä asuntonäytöillä kiertäminen vaikeutui ja projekti hautautui pariksi vuodeksi.

Toissa kesänä jutustelin sitten erään hyvän ystäväni kanssa Lapin-reissulla valoisassa kesäyössä, että korot ovat sen verran alhaalla että sijoituskämppä voisi olla hyvä idea. Toverillani oli yllättäen samansuuntaisia ajatuksia. Päätimme ryhtyä tuumasta toimeen.

Sijoitusasunnon hankinnassa on haasteena se, että hyvät kohteet viedään nopeasti käsistä. Ammattimaiset asuntosijoittajat nappaavat hiukankin alihintaiset sijoituskäyttöön kelpaavat kämpät yleensä päivässä tai parissa niiden ilmestyttyä nettiin. Projektimme eteni hitaasti ja päätyi talvihorrokseen syksyn saavuttua.

st-2016-04-pic
Sijoitusasunnot ovat yleensä kerrostalo-osakkeita ja parhaat vuokratuotot löytyvät lähiöistä. Kuvan rakennukset eivät liity kirjoitukseen taikka kirjoittajaan. Kuva: Jesper Olsson, Wikipedia.

Kevään koitettua aktivoiduimme uudestaan. Sopivien kohteiden puuttuessa harkitsimme vakavasti erästä uudiskohdetta, pienehköä kaksiota pk-seudulta. Luovuimme kuitenkin ajatuksesta, sillä kohde sijaitsi vuokratontilla, jonka kustannukset laskivat vuokratuottoa ikävästi. Sitten asuntovahtiin kilahti lupaavan oloinen kohde, saunallinen ja parvekkeellinen 90-luvun 34 m2 yksiö Espoosta hyvien kulkuyhteyksien varrelta. Tapahtumat etenivätkin sitten varsin nopeasti!

En ollut tuolloin itse maisemissa, joten ystäväni kävi katsastamassa asunnon eikä löytänyt siitä moitittavaa. Päätimme tehdä tarjouksen. Vähensimme pyyntihinnasta lähivuosina koittavaan kylpyhuoneremonttiin arvioidut kustannukset ja laitoimme tarjouksen sisään. Pian paluupostissa tuli vastatarjous, joka oli puolimatkassa oman tarjouksemme ja pyyntihinnan välillä. Korotimme tarjoustamme vielä parilla tonnilla ja muutaman tunnin päästä saimme tiedon myyjän hyväksyneen tarjouksemme.

Maksettuamme käsirahan sovimme kaupat parin viikon päähän. Pistin nopeasti tarkennetun lainahakemuksen pankkiini ja muutaman päivän päästä sain tarjouksen n. 70 % lainoituksesta 1 % marginaalilla. Viitekoroksi valitsin 6 kk euriborin, joka oli tuolloin pari desimaalia nollan yläpuolella. Viikon päästä heinäkuisena torstaina asunto-osake ja n. 150 000 euroa vaihtoivat omistajia ja tässä vaiheessa kirjoittajaa jo hieman jännitti, enhän ollut nähnyt koko kämppää omin silmin laisinkaan!

Siispä pikapikaa asunnolle, joka kesäauringossa näytti varsin mukavalta ja mieli rauhoittui. Olimme ennakoineet hieman ja tehneet vuokra-ilmoituksen Oikotielle jo ennen kauppojen tekoa käyttäen myynti-ilmoituksen kuvia (välittäjän luvalla toki). Yhteydenottoja oli tullut kiitettävästi ja olin sopinut jo muutaman vuokranäytön tulevalle viikonlopulle. Väsäsin pikapikaa lomakkeen vuokralaiskandidaattien täytettäväksi.

Junailin näytöt n. tunnin välein tapahtuvina yksityisnäyttöinä. En odottanut liikoja, vaikka tiesin pk-seudun yksiöiden olevan haluttua tavaraa. Ensimmäinen kandidaatti oli kiinnostunut ja täytti blanketin. Toinen epäröi ja halusi vielä miettiä. Kolmas ja päivän viimeinen ehdokas halusi vuokrata asunnon saman tien. Meillä oli sovittu yksi näyttö vielä seuraavalle päivälle, mutta päätimme sitten hyväksyä tarjouksen, luottotietojen tarkastuksen jälkeen tottakait.

Vuokralainen toivoi pääsevänsä muuttamaan asuntoon saman tien, vaikka kuun vaihtumiseen oli vielä toista viikkoa. Tämä meille tietenkin sopi, asuntohan oli tyhjillään. Saimme siis asunnon vuokralle alle viikossa kaupoista. Tuli hieman epätodellinen olo – näinkö helppoa tämä on?

Tarinan jännittävä osuus päättyykin tähän, sillä seuraavan puolen vuoden aikana tapahtunut lähinnä säntillistä vuokramaksua, ylimääräisen vastikkeen maksu toisessa asunnossa tapahtuneen remontti-ongelman takia, lainakoron laskeminen tasan prosenttiin sekä tiskikoneen hankinta vuokralaisen pyynnöstä. Odotettavissa seuraavan vuoden aikana lähinnä kylpyhuoneremontin valmistelua sekä toivottavasti tylsääkin tylsempää lainan lyhentymistä.

Tällä hetkellä meille kummallekin jää asunnon vuokrasta parikymppiä käteen vastikkeen ja lyhennysten jälkeen. Verojen jälkeen kassavirta menee toki hieman pakkasen puolelle, ellen sitten onnistu tekemään sopivasti luovutustappioita niiden kattamiseksi. Sijoituslainan korot voimme joka tapauksessa vähentää vuokratuloista. Ilman sen kummempaa verokikkailua vuokratuotto asunnosta on reilu 4 % ja tuotto omalle pääomalle näin alkuvaiheessa n. 11 %.

Vähän tuntuu että olisi aloittelijan tuuria osunut kohdalle ja varmasti tähänkin tarinaan tulee synkempiä osuuksia. Laina-aika kun on 20 vuotta ja tuolle aikavälille mahtuu varmasti jokunen hankala remontti & vuokralainen kuin korkeampien korkojenkin kausia. En ottanut lainaani korkokattoja taikka muitakaan vakuutuksia. Matalien korkojen aikaan kuulemma sellaisen hankinta voisi olla fiksua, nimen omaan rajumpien korkojen (> 5 %) varalta, vai mitä tuumaatte? Korkokatonhan pystyy ottamaan olemassa olevaankin lainaan ottamaan järjestelypalkkiota vastaan.

Herättikö asunnonmetsästyksemme ajatuksia tai kysymyksiä? Onkohan hölmöä hankkia sijoituskämppä kaverin kanssa, johtaako vain riitoihin enemmin tai myöhemmin? Entä olinko uhkarohkea ostaessani asunnonpuolikasta sitä näkemättä? Kannattaako hankkia toinenkin asunto samalla menetelmällä? Tavoitteena kun on muutaman asunnon salkku, puolikkaalla kämpällä ei vielä kovin pitkälle pötkitä.

13 thoughts on “Ensimmäisen sijoitusasunnon metsästys

    1. Kyllähän se on rapsakka hinta, mutta tuon verran sitä melkein joutuu maksamaan hyvällä sijainnilla olevasta yksiöstä pk-seudulla, johon ei ole ihan lähivuosina tulossa putkiremppaa. Remontti-blues ei taas houkuttele lainkaan, tuohonkin asuntoon pian tuleva kylppäriremppa vähän jo pohdituttaa.

      Tykkää

  1. Olisi pitänyt lukaista tämä ennen kuin vastailin kysymyksiisi Kiinteistölehden blogikirjoitukseeni liittyen.

    Hyvää sijoituksessasi on, että kassavirta on edes jonkin verran positiivinen, vaikka nyt näyttäisi siltä, että mahdollisten verojen maksua joutuisit kompensoimaan muilla tuloilla.

    Kun laitoitte tiskikoneen asuntoon, korotitteko vuokraa. Jos tiskikone maksoi 500 € ja olisitte korottaneet vuokraa 3 €/kk, tuotto ”tiskikoneinvestoinnille” olisi ollut 7,2%, joka olisi siis hilannut koko asunnon tuottoa vähän ylöspäin. Kun teette kylpyhuoneremontin, sille voi mahdollisen vuokrankorotuksen kautta saada 10-20 %:in tuoton jne. Tällä ajattelulla voitte saada pikkuhiljaa tuottoa ja kassavirtaa parannettua. Ja nämä investoinnithan saa vähentää verotuksessa. Vuokralaiselta kannattaa aina kysyä, haluaisiko hän pientä vuokrankorotusta vastaan jotain parannuksia asuntoon.

    Kannattaa kysyä pankista kiinteää korkoa 10 vuodeksi. Nythän 6 kk korko antaa paremman tuoton mutta korkojen jo lähdettyä nousuun, muutos kiinteäksi tuleekin kalliimmaksi.

    Kaverin kanssa sijoittamisessa pelisäännöt kannattaa sopia ja kirjata etukäteen. Jos homma toimii, on siinä kahdet aivot ja silmät ja toisaalta puolikas riskiä. Jos omat rahat ei riitä omavastuuseen, pääsee kaverin kanssa alkuun nopeammin.

    Tykkää

    1. Kiitoksia vinkeistä & kommenteista! Verojen jälkeen kassavirta on hieman negatiivinen, mutta pystymme sitäkin hieman tasapainottamaan muilla verovähennyksillä. Tiskikoneen myötä korotimme vuokraa 15 e/kk ja tämä tapahtui vuokralaisen kanssa yhteisymmärryksessä. Tuon investoinnin pystymme siis aika nopeasti kattamaan.

      Kaverin kanssa sijoittamisesta vielä. Asumme eri paikkakunnilla, joten jatkossa voimme ehkä hajauttaa asuntosalkkua luontevasti. Toiseksi säästelen vielä omaa ensiasunnon hankintaan liittyviä verohelpotuksia, eli tämäkin asunto on 49-51 % periaatteella hankittu, mikä ei tietenkään yksin olisi onnistunut.

      Liked by 1 henkilö

  2. Mukava saada uusia blogeja seurattavaksi, tervetuloa blogrolliini!

    Mutta onpahan yksiöt vain arvossaan siellä etelässä! Jo maaseudulta Jyväskylään muuttaessa asuntojen hintojen ja vuokrien erot tuntuivat minusta hurjilta, mutta kyllä sielläpäin mennään ihan omissa sfääreissä

    Tykkää

    1. Tervetuloa vaan blogini pariin ja kiitokset blogirollauksesta!

      Pääkaupunkiseudun pienet kämpät ovat kyllä hinnoissaan, mutta minkäs teet kun perhekoot pienenevät ja työmarkkinat vetävät väkeä etelään. Kovin montaa kämppää ei kyllä näillä hinnoilla salkkuun pysty hankkimaan, vaikka kaverin kanssa sijoitankin.

      Tykkää

  3. Asiallinen blogi, hyvin kirjoitettu.

    Teema on itselle hyvin ajankohtainen, sillä hankimme yhdessä vaimoni kanssa ihka ensimmäisen sijoitusasunnon, tosin Tampereelta. Asunto tuli ostettua ennen kuin se edes meni julkiseen myyntiin ja mukavasti siihen oli myös omasta takaa vuokralainen valmiina. Ilman näitä ja sukulaisten antamia panttikirjoja tätä tuskin olisi tullut hankittua. Tämä ei johdu siitä etteikö sijoitusvarallisuutta olisi, vaan siitä, että pääomalle saatava tuotto on, suhteessa esim. osakkeisiin, heikko (5,46 %, sij.pääoman huikea 50 ja risat, mutta vain hetken). Hyvä asia mielestäni on arvon vakaus ja ylivertaisuus vakuusarvona. Tietysti jos asuntoja on kymmeniä ja niillä tienaa elantonsa, niin onhan kuukausittainen vuokratulo vakaata kassavirtaa. Huonona puolena näen ennen kaikkea, tuotto sivuuttaen, vaivan joka asunnon eteen on silloin tällöin nähtävä ja huono vuokralainen -riski, jota ei nyt meillä ole, mutta joka oli ilmeisesti syy miksi aikaisempi omistaja asunnon päätti lopulta myydä. Lisäksi vanhojen asuntojen yllättävät korjaustarpeet ovat aina riskejä, mutta tietysti nämä kuuluvat asiaan ja niitä on eri muodossa myös osakkeissa. Yhtä kaikki, meillä oli jännän äärellä -hetkiä, yllättävän paljon vaikka aika seiffi suoritus oli kyseessä. Kaikki tapahtui äärimmäisen nopeasti kuin salama olisi iskenyt. Kuitenkin, kaikki meni kivasti ja nyt olemme onnellisesti vuokranantajia.

    Oli kiva lukea mietteistäsi ja kokemuksistasi. Jatkathan samaan malliin.

    Tykkää

    1. Kiitokset omasta tarinastasi ja kannustavista kommenteista!

      Tuollainen tilaisuus, että pääsee tarjoamaan asunnosta ennen julkista myyntiä on loistopaikka. Myyjän ei tarvitse maksaa välittäjälle ja vaivaakin säästyy, joten hinta varmasti oli kohdillaan.

      Osakemarkkinoiden keskimääräinen vuosituotto on jonkun nyrkkisäännön mukaan 8 %. Vuokramarkkinoilla se on alhaisempi, mutta nimen omaan harkittu velkavivun käyttö (+verovähennykset) on se, mikä mielestäni tekee tästä kannattavaa.

      Tykkää

Kommentointi on suljettu.