Asuntosijoittaminen

Sijoitusasunto kaupan hyllyltä

Aloittelevana asuntosijoittajana hieraisin silmiäni, kun Rakennusliike Lapti mainosti kokosivun ilmoituksella Helsingin Sanomissa sijoitusasuntopalvelua tunteisiin vetoavan perhepotretin kera. Kyllähän sijoitusasunnon hankinnan pystynyt aiemminkin ulkoistamaan kiinteistövälittäjille, mutta nyt on päästy tuotteistukseen asti. Pakkohan sitä oli ryhtyä tutkimaan mistä kyse.

lapti-mainos-web

Ja kysehän on uudistuotannosta, jossa asunto myydään n. 70 % yhtiölainan kera. Tämän ansiosta itse myyntihinta saadaan varsin alhaiseksi, käytännössä 30 % velattomasta hinnasta. Tähän päälle Lapti vielä tarjoaa rahoitusta 20 % osuudelle, jolloin ns. käsirahaksi jää vain 10 %. Kuulostaa vähän liian hyvältä diililtä?

Laptin sivuilta löytyy esimerkkilaskelma, jossa kuvataan vantaalaisen kaksion maksuosuuksia. Velaton hinta on n. 158 000 e, myyntihinta n. 47 800 e ja käsiraha lopulta vain n. 16 000 e. Laptin kautta järjestyvää 20 % osuutta (n. 32 000 e) ei eritellä tarkemmin, mutta asiakaspalvelusta selvisi, että kyse on Pohjola Pankin 10-vuotisesta, kiinteäkorkoisesta (3,75 %) lainasta. Nykyisessa korkotilanteessa kuulostaa rapsakkaalta korolta, mutta 10 vuoden perspektiivissä saattaa osoittautua kohtuulliseksi.

Kassavirta taas on laskettu seuraavasti:

Vuokra 830 e

Hoitovastike 205 e

Rahoitusvastike 592 e (20 v laina-aika, kaksi ensimmäistä vuotta vain korkoja, 130 e)

Kun parin vuoden jälkeen on päästy lyhennysten makuun, yhtälö tuottaa voittoa 33 euroa, ennen veroja. Nyt seuraakin oleellinen kysymys: tulouttaako vai rahastoiko taloyhtiö rahoitusvastikkeen? Jos vastike tuloutetaan, vain tuo 33 euroa lasketaan vuokratuotoksi ja sijoittaja voikin lähestulkoon väistää verokarhun kouraisun ja pulittaa vain 11 euroa vuokratuloistaan. Mikäli on ottanut Lapin tarjoaman 20 % välirahoituksen, mennään pakkasen puolelle. Laskennallinen kk-erä 32 000 e / 10v / 3,75 % lainalle on n. 320 euroa.

Mutta jos yhtiö sen sijaan rahastoi vastikkeen, sitä ei voikaan vähentää ja pääomaverot tulevat maksettavaksi 625 euron osuudesta, eli veroja kertyy n. 188 e/kk. Kassavirta olisi siis n. 150 e/kk pakkasen puolella. Laptin mukaan uusissa taloyhtiöissä vastike lähes aina tuloutetaan. Toivotaan näin, sillä muuten sijoittajan näkökulmasta tuotto tippuu radikaalisti. Kirjanpidolliset päätökset kun ovat aina taloyhtiön päätettävissä, eikä rakennuttajalla ole niihin enää sanavaltaa luovutuksen jälkeen.

Jos tuo 830 euroa on realistinen vuokra, niin vuokratuotoksi tulisi n. 4,6 %. Oman, sijoitetun pääoman tuottoa laskettaessa luvut hyppäävät n. 13 %:iin alkuvaiheessa. Tämä luku on laskettu siten, että oma pääoma olisi tuo 47 800 euroa. Mikäli ottaisimme Laptin tarjoaman 20 % rahoituksen ja oma pääoma olisi vain 16 000 euroa, oman pääoman tuotto nousisi alkuvaiheessa jopa yli 30 %:iin. Tässä tosin pitäisi sitten ottaa huomioon tuo 3,75 % korko ja muut siihen liittyvät kulut.

Eli onko tämä nyt hyvä diili vai ei? Kerätäänpä vähän plussia ja miinuksia:

+ Mukaan pääsee oikeasti varsin pienellä pääomalla

+ Asunnot uusia ja todennäköisesti aika huolettomia ensimmäiset 10-20 vuotta

– Olet yhtiölainan armoilla, et voi hyödyntää omaa pankkisuhdetta

– Jos tulee mutkia matkaan ja joudut myymään asunnon ennen aikojaan, jäät helposti tappiolle

Faktahan on se, että pienien uusien asuntojen hinnoissa ei ole neuvotteluvaraa, ellet sitten osta useampia kerralla. Tämä tarkoittaa, että asunnosta joutuu maksamaan ns. täyden hinnan. Ellei ajoitus satu osumaan onnekkaasti, asunnon myynti samalla tai paremmalla hinnalla onnistuu vasta useamman vuoden jälkeen.

Yhtiölaina taas on monimutkaisempi juttu. Tällä hetkellä pankit myöntävät henkilöasiakkaille yleensä paremmat marginaalit kuin taloyhtiöille. Lisäksi henkilöasiakkaat saavat useimmista pankeista erilaisia bonuksia ja etuja kokonaisasioinnin mukaan. Eikä sovi myöskään unohtaa viime vuoden tavaramerkiksi muodostuneita lyhennysvapaita, jotka onnistuvat vain oman lainan tapauksessa.

Toisaalta asuntoa myytäessä yhtiölaina ei välttämättä ole huono juttu, sillä se laskee myyntihintaa ja siten tarjoaa mahdollisuuden asunnon ostoon myös heille, jotka eivät syystä tai toisesta saa isompaa lainaa pankista. Kassavirtasijoittaja kuitenkin ajattelee 10-20 vuoden päähän, jolloin laina on jo toivottavasti pitkälti syöty, joten todellinen etu taitaa muodostua vain em. tuloutus-veroedun kautta.

Tulimmeko tästä hullua hurskaammaksi? Omien laskujeni perusteella vuokratuotto on juuri ja juuri hyväksyttävällä tasolla, mutta kassavirta on aika vaatimaton tai korkojen noustessa helposti negatiivinen. Helpolta kuulostaa ja siitä tuossa joutuukin maksamaan.

Jos siis aikaa ja kiinnostusta riittää, niin kannattaa mieluummin metsästää sijoitusasunto itse. Jos taas laiskottaa mutta käteistä riittää, niin saman temppuhan onnistuu varaamalla asunto mistä tahansa järkevästä uudiskohteesta. Jos sen sijaan ei ole aikaa, kiinnostusta eikä oikein rahaakaan, niin miksei tämäkin toimisi… mutta jos mitään näistä kolmesta ei löydy, niin kannattaako sitten lähteä lainkaan asuntosijoittajaksi? Ainakaan tuo 20 % välirahoitus ei oikein tunnu järkevältä, sillä silloin kassavirta muuttuu negatiiviseksi jo ennen veroja.

Mitä mieltä muut olette Laptin tuotteesta? Entä uudiskohteista sijoitusasuntoina ylipäätään? Tuotothan eivät niissä päätä huimaa, mutta kyllähän omalle ajalle ja vaivallekin pitää joku hinta laittaa.

5 thoughts on “Sijoitusasunto kaupan hyllyltä

  1. Minä menetin uskoni mainokseen, kun tuottoprosenttiin oli laskettu arvonnousu mukaan.
    Miten noissa uusissa asunnoissa muuten lasketaan se arvonnousu? Minusta asunto ei ole juuri koskaan arvokkaampi, kuin on sen velaton myyntihinta heti rakennuttamisen jälkeen? Ei kai arvonnousua voida kauppahinnasta laskea, kun onhan sitä älyttömän kallista yhtiövastiketta pitänyt maksaa vuositolkulla? Minusta velaton hinta on uudiskohteen arvo ja siitä arvo vain laskee, mitä enemmän rahoitusvastiketta on maksettu pois. Vai olenko aivan hakoteillä?

    T: Ananas
    YKsinhuoltajan selviytyimisopas
    http://neljajalkaamaassa.blogspot.fi/

    Tykkää

    1. Tuo arvonnousu minuakin hämmensi, mutta jätin sen ns. omaan arvoonsa. En sitä laskenut lainkaan mukaan noihin tuottoprosentteihin. Arvonnousu kun on kuitenkin spekulatiivista, sen varaan ei kassavirtasijoittajan kannata laskea.

      Velattomalla hinnalla ja rahoitusvastikkeella ei sinänsä ole yhteyttä. Ostaja maksaa myyntihinnan ja sitten rahoitusvastikkeita lyhentämällä erotuksen myyntihinnan ja velattoman hinnan välillä.

      Asunnon arvo on se mitä joku siitä myyntihetkellä suostuu maksamaan. Se voi olla yli tai alle sen mitä alkuperäinen ostaja siitä maksoi. Muutama ensimmäinen vuosi ostamisesta todennäköisesti vähemmän, mutta pitkässä juoksussa todennäköisesti enemmän.

      Tykkää

  2. Minusta tulovirran negatiivisuutta pidetään usein turhan suurena mörkönä. Eihän lyhennyksien maksaminen ole mikään kulu, vaan rahan siirtoa omasta taskustasi toiseen. Jos siis vaan on varaa kattaa asuntosijoituksen negatiivinen tulovirta vaikka palkkatuloilla, niin ei se automaattisesti ole huono ratkaisu. Samalla tavallahan tulovirta on negatiivinen esimerkiksi kuukausisäästäessäsi johonkin rahastoon.

    Mutta tuo 3,75% korko on kyllä kova, eikä sitä voi helposti suositella. Tietenkin jos sen avulla tulee lähdettyä asuntosijoittajaksi, kun muuten hautoisi pieniä rahojaan tyynyn alla, niin noinkin kovan koron ottaminen voi olla perusteltua. Kannattaisi kuitenkin tutkia vaihtoehdot tarkkaan. Kannattaisiko sittenkin kinuta normaalia asuntolainaa pankista tai sijoittaa oma pääoma osakkeisiin ja unohtaa asunnot?

    Tykkää

    1. Hyvä huomio. Itsekin olen samaa miettinyt. Monelta jäisi varmasti asuntosijoittaminen väliin jos positiivinen kassavirta olisi ehdoton vaatimus. Tietty se ehkä karsisi pois ne, ketkä polttavat siinä näppinsä.. 🙂

      Mutta näin yleisesti ottaen, minusta pieni negatiivinen kassavirta on ihan ok jos tosiaan on niitä muita tuloja. Jos taas suunnittelee elävänsä ”koroilla”, niin sitten tietty ei homma toimi pidemmän päälle.

      Liked by 1 henkilö

Kommentointi on suljettu.