Nyt se sitten koitti. Eli mikä? Viimeisenkin sijoitusasunnon yhtiölainan tarkastuspäivä koitti ja maaliskuusta alkaen rahoitusvastike hyppää vastaamaan todellisia korkokustannuksia. Tässä vaiheessa onkin hyvä tehdä katsaus asuntosalkun kassavirtaan, joka tietty meitä asuntosijoittajia kiinnostaa.

Teille, ketkä ette aiemmin ole asuntosalkkuuni tutustuneet, lyhyt kertaus strategiastani. Lähes kaikki asunnot ovat 2010-luvulla rakennettuja, pk-seudulla sijaitsevia kerrostaloissa sijaitsevia yksiöitä. Joukkoon mahtuu yksi 90-luvun yksiö ja salkun tuoreinta hankintaa voi yhtiöjärjestyksen perusteella kutsua kaksioksi, vaikka neliöitä on vain 35. Mutta pieniä, hyväkuntoisia karsinoita yhtä kaikki, ja monessa on isot yhtiölainat. Katsotaanpa tarkemmin.

Asunto	Vuokra	Hoitovastike	Rahoitusvastike	Brutto	Netto
#1: 90-luvun yksiö omalla lainalla	760	196	37	527	368
#2: 2017 yksiö yhtiölainalla	590	100	342	148	103
#3: 2018 yksiö yhtiölainalla	695	81	653	-39	-27
#4: 2019 yksiö yhtiölainalla	705	207	680	-182	-127
#5: 2020 kaksio omalla lainalla	815	110	0	705	493
#6: 2018 yksiö yhtiö+omalla lainalla	780	106	722	-48	-34
yhteensä				1111 €	778 €

Mitäs se 🐙 nyt taas höpäjää, ihan selvästi ollaan plussan puolella vielä? Tämä taulukko ei (valitettavasti) kerro vielä koko totuutta. Jos tarkkaan katsotte, niin kolmella rivillä mainitaan oma laina, eli tuosta nettosummasta vielä lähtee omien pankkilainojeni lyhennykset. En kuitenkaan halunnut niillä sekoittaa tätä pakkaa, sillä omistan suurimman osan asunnoista puoliksi ja näihin osuuksiin liittyvät lainalyhennykset eivät olisi vertailukelpoisia yhtiölainojen kanssa.

Mutta kuten tuolta brutto/netto -sarakkeista näette, kaikkien yhtiölainallisten kohteiden kassavirta on kääntynyt pakkasen puolelle. Summatasolla mainittakoon, että omien pankkilainojeni lyhennysten + korkojen yhteissumma nykyisellä korkotasolla on tasan 900 €/kk ja omistusosuuksien mukainen nettosumma n. 393 €/kk. Tästä voittekin laskea, että kassavirtani on tällä hetkellä n. -500 €/kk. Maksan siis joka kuukausi 500 euroa siitä ilosta, että saan vuokrata asuntoja. Varsin veikeää, eikö! 😁💸

No, eihän se ihan näinkään mene. Vaikka vuokraustoimintani ei enää suo välitöntä tuottoa, niin lainat lyhenevät pikku hiljaa ja varallisuus karttuu. Ei mitään uutta auringon alla, vaikka toki korkojen nousuvauhti on yllättänyt minut ja monet muutkin. Sen verran tosin täytyy omaa häntää nostaa, että tuoreimman vm. 2020-kaksioon otin tarkoituksella oman lainan ja suojasin sen 2 %-yksikön korkokatolla 14 vuodeksi. Myös esikoisasunnon omassa lainassa on n. 1,6 %-yksikön korkokatto, mutta se päättyy jo parin vuoden päästä. Lisäksi asunto #2:n yhtiölaina on harvinaisesti korkosuojattu n. 1 %-yksikön tasolle, mikä erityisesti lämmittää uudiskohdesijoittajan mieltä.

Toisin sanoen, korkoa korolle -ihme on vielä toistaiseksi puolellani. Tarkkaa oman pääoman tuottoprosenttia en ole jaksanut laskea, sillä en tiedä kovin tarkkaan yhtiölainojeni saldoa, mutta summittaisten laskelmien perusteella vuokratuotto kääntyisi miinukselle vasta n. 6 % korkotasoilla. Siihen ei nykyennusteiden mukaan pitäisi päätyä, mutta harva olisi vuosi sitten osannut veikata tämän hetken oikeaa korkotasoa. Joka tapauksessa, korkokatot hiukan tasoittavat tilannetta.

Koska maksan omista lainoistani joka kuukausi noin 200 euroa korkoja, verottajan näkökulmasta kassavirtani on noin 360 €/kk. Vuodessa se tekee näillä näkymin noin 4330 euroa. Parina viime vuotena summa on pyörinyt 10 000 euron molemmin puolin, joten korkojen nousu syö myös verokarhun saamaa osuutta. Kriittinen elementti tässä yhtälössä on edelleen yhtiölainojen rahoitusvastikkeiden vähennysoikeus vuokratuloista. Sen poistohan on ollut tapetilla jo useamman vuoden, mutta tämä hallitus taisi saada (valitettavasti) muuta pohdittavaa (korona, sota) kesken kaiken. Vaalit tosin ovat jo ovella, joten kaikki on taas mahdollista. On siis syytä ylläpitää tukevaa puskuria niin poliittisen riskin kuin tyhjien kuukausien varalta. Näitä jälkimmäisiä ei onneksi ole omalle kohdalle osunut vielä lainkaan.

o o o

Näin siis korkojen raketointi näkyy osta-ja-pidä -uudiskohdesijoittajan salkussa. Ei välitöntä kriisiä, mutta tuotot selvästi tippuneet toistaiseksi. Miten teillä muilla? Kiinteiden korkojen ystävät varmasti hymyilevät, mutta entä flippaajat? Myyntihinnat varmastikin joustavat nyt, joten silläkin saralla lienee hiljaisempaa. Saa kommentoida tuossa alla tai morjenstaa Twitterissä!