Asuntosijoittaminen

Sijoituslainoja vajaat 400 000 euroa ja korot kattoon?

Olethan muistanut laskea, kuinka paljon kuukausikulusi nousevat korkojen nousujen myötä? No totta v…viikunassa! Todennäköisesti kerran päivässä tulisi laskettua, jos klikkiotsikoita orjallisesti napsuttelisi. Vähän on mielestäni suhteellisuudentaju medialla hakusessa, kun maapallo kiehuu hengiltä ja naapurimaa sen kuin tyhjentää asearsenaaliaan mustan mullan maille. Mutta se ränttäyksestä, mennään asiaan eli meikätursaan korkokuluihin.

Kuten muutkin kanssasijoittajat, olen päässyt nauttimaan varsin edullisista pääomakustannuksista viime vuosina. Omat lainani otin tosin vasta 2015 alkaen, joten klausuuleissa on ollut ehto vähintään 0 % viitekorosta. Näin ollen marginaalin verran olen pulittanut pankeille. Tein laskelman omista pankkilainoista ja sijoitusasuntojen yhtiölainoista, ja sehän näyttää varsin komealta:

Taulukko 1: Asuntosijoituslainani, saldot ja korkokatot.

Ihan komea summahan näistä muodostuu, melkein 400 000 euroa. Kutakuinkin saman verran kuin oma nettovarallisuuteni on, kuten salkkusivulta voit katsoa. Velkavipuni on siis suunnilleen 50 %. Aika rapsakkaa, mutta näillä mennään.

Omiin pankkilainoihini olen ottanut korkosuojauksen, pois lukien ns. oman asuntoni (joka myös vuokralla tällä hetkellä) pankkilaina, sillä se oli alun perin ASP-laina. Toisaalta sitten taas sijoitusasunto nro 2:n hallitus oli kaukaa viisas ja otti 2 % korkokaton (1 % + marginaali 0,95 %) yhtiölainaan muutama vuosi sitten. Pidin sitä silloin vähän ylivarovaisena, mutta nyt vaikuttaa tietty ihan hyvältä päätökseltä.

Suurimmassa osassa lainoja viitekorko on 12 kk euribor, joten loppukeväästä alkanut korkojen nousu heijastuu kuluihin viiveellä. Omien pankkilainojen korkotarkastus-päivämäärät ovat jo ohitettu ja mahdolliset korkokatot aktivoituneet. Yhtiölainoissa korkojen nousu näkyy pitkällä viiveellä, mahdollisesti vasta ensi kevään yhtiökokouksen vastikepäätöksissä. Yksi yhtiö tosin jo kutsui ylimääräisen yhtiökokouksen koolle valtuuttamaan hallituksen säätämään vastikkeita korkojen mukaan, toisen yhtiön hallituksen edustaja varoitteli taloyhtiön FB-ryhmässä, että rahoitusvastikkeet tulevat nousemaan enemmän ja aikaisemmin, kuin yhtiökokouksessa oli puhetta.

Velkasaldoja on mukava kauhistella, mutta mitenkäs ne lyhennykset? Alla taulukko koroista, marginaaleista ja lyhennyksistä 0 % viitekorolla (ennen) ja n. 2 % viitekorolla (jälkeen).

Taulukko 2: Lyhennykset kuukausittain (ennen / jälkeen).

Kirjoittelin tätä juttua parissa erässä ja nyt viimeistellessäni 12 kk:n euribor on noussut jo kahdesta prosentista 2,5 %:een. En kuitenkaan jaksa laskea kaikkia lukuja uudestaan, erotus ei ole niin suuri ja osa lainoista tarkastettiinkin jo 2 % korkotason aikoihin.

Näillä laskelmilla kuukausittaiset lainanhoitokuluni kasvavat noin 500 eurolla. Onko se paljon? On ja ei. Ensinnäkin täytyy muistaa, että tulonhankkimislainoina korot ovat 100 % vähenettäviä, toisin kuin oman asunnon lainat. Käytännössä siis verottaja kuittaa tuosta summasta kolmanneksen ja itselleni jää maksettavaksi noin 350 euroa kuussa ylimääräistä. Se kyllä tiputtaa kassavirran asuntosalkun osalta jo miinuksen puolelle, mutta oman pääoman tuotto pysyy kuitenkin vielä positiivisena. Suhteellisen hyvätuloisena (n. 6 k€ /kk bruttoansiotulot) pystyn kattamaan erotuksen helposti palkkatuloista.

Toki korot voivat nousta tästä vielä lisääkin ja jossain kohtaa tulee piste vastaan, että lainakulut kääntävät koko asuntosijoitusyhtälön pakkasen puolelle. Enemmän olen kuitenkin huolissani, mitä tapahtuu tässä tilanteessa isompia asuntoja uudiskohteistani omistavien osakkaiden rahoitusvastikkeille. On ihan mahdollista, että kaikilla ei saldo riitä ja vastikevelkoja alkaa kertymään. Onneksi riskiä rajaa se, että omistamissani yhtiöissä on aika monta asuntoa ja siten osakasta riskiä jakamassa. Lisäksi omistan useimmista vain pienen yksiön ja senkin lähes kaikissa puoliksi.

Toinen asia joka tietysti pohdituttaa, on vuokralaisten maksukyky. Kaikki maksaa enemmän kuin aiemmin ja työvoimapulasta huolimatta näillä taloudellisilla madonluvuilla jossain vaiheessa yt-neuvottelut (nykyään muutosneuvottelut) ovat väistämättömiä. Toisaalta korkeat korot ja epävarmat näkymät pitävät ihmisiä pidempään vuokralla, joten kovin huolissani tyhjistä kuukausista en kuitenkaan ole.

Summa summarum: Vähän heikommat ajat luvassa, mutta toistaiseksi vielä porskutetaan 🐙💪

4 vastausta artikkeliin “Sijoituslainoja vajaat 400 000 euroa ja korot kattoon?

  1. Etköhän noista selviä 🙂 Tuskin ihan älyttömiin sfääreihin korkojen suhteen lähivuosina mennään, ja ehkä joskus palaillaan niihin nollakorkoihinkin takaisin (olen itse niin tuore asuntovelallinen, etten ehtinyt niitä edes kokea, kyynel). Toisaalta vaikka tilanne kestäisi pitempäänkin, niin ehkä tuo sinun talous ei ihan kuralle mene.

    Tykkää

    1. Kiitos kannustuksesta! 🙏Olen mielestäni kyllä mitoittanut lainani omiin tuloihin ja varoihin, ettei pitäisi tulla ongelmia.

      Vielä pari vuotta sitten harkitsin asuntosalkun kasvattamista. Nyt olen kyllä ihan tyytyväinen, ettei ole enempää velkaa kannettavana 😅

      Tykkää

  2. Hei
    Ompa kiva kun löysin tämän sivuston. Itselläni on yksi sijoitusasuntolaina, tavoitteena on vain pitää asuntoa vuokralla ja kerryttää omaisuutta siinä hiljalleen itselleni ja jossa vanhemmat ehkä eläkkeellä asustelisivat. Mennään siis +-0 linjalla.

    Nyt kuitenkin korko pomppasi tarkastuspäivän jälkeen.

    Mietin korkokaton ottamista, koska laina lyhenee nyt vain 100e kuukaudessa ja korkoihin menee melkein 300e. Mutta eikös se mene niin että voin korot hyödyntää kokonaisuudessaan verotuksessa ja esim säästää niin että teen ylimääräisen lyhennyksen lainaan vaikka kerranvuodessa?

    Mitä hyötyä korkokatosta on kun korot voi lyhentää kokonaan verotuksessa?

    Huomio minulla toiminta on semmoinen että kunhan asunto ylläpitää itsensä ja saan laskut maksettua.

    Tykkää

    1. Kiitokset kommentista! Sijoituslainan korot voi tosiaan vähentää 100 % verotuksessa. Siinä mielessä korkojen nousu ei kirpaise niin pahasti kuin omistusasujilla. Mutta täytyy kuitenkin muistaa, että jokaisesta ylim. 100 euron korkolaskusta päätyy n. 70 euroa vähemmän omalle tilille 🥲

      Korkokatosta on hyötyä vain, jos sen ottaa ajoissa. Nyt ei enää maksa vaivaa, paitsi jos uskoo korkojen nousevan tästä vielä reippaasti.

      Tykkää

Vastaa

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s