Asuntosijoittaminen on suurimmalle osalle yksityissijoittajista pienimuotoista toimintaa. Valtaosa meistä ei-ammattimaisista sijoittajista omistaa 1-2 asuntoa. Omassa salkussani on nyt 3-6 asuntoa, riippuen siitä lasketaanko yhdessä omistamani asunnonpuolikkaat yhdeksi vai kahdeksi kämpäksi. Monet tunnetut asuntosijoitusbloggarit ja -tubettajat jakelevat vinkkejä asuntosijoitustoiminnan kasvattamiseen. Itselleni alkaa tuntua yhtä enemmän siltä, että en halua enää kasvattaa asuntosalkkuani. Miksi näin?

Yksi yleisimpiä syitä, etteivät sijoittajat osta enempää asuntoja, on rahoitusvaikeudet. Käytännössä siis joko ongelmat lainan saannissa tai omarahoitusosuuden keräämisessä. Omalla kohdallani tästä ei ole kyse. Sain viimeksi kesällä OP:lta lainatarjouksen sijoitusasunnon hankintaan ja tarvittaessa saisin kyllä irroitettua käteistä omarahoitukseenkin. Toki se vaatisi hieman järjestelyitä, mutta ei muodostuisi kynnyskysymykseksi.

Toinen yleinen syy on se, että hyviä kohteita ei (muka) löydy. Tämä on mielestäni puppua. Olen pitkälti samaa mieltä kuin Asuntopehtoori Miika Vuorensola, eli jos toimit vähänkin isommalla asuntomarkkinalla (eli ei ihan käpykylillä), vika on joko omissa kriteereissä tai laiskuudessa. Etsivä kyllä löytää, jos ei Oikotien yms kautta, niin jalkatyötä peliin. Kiinnostavien kerrostalojen luukuttaminen kuulostaa old schoolilta, mutta sijoituskumppanini sai tälläkin tavalla lupaavia yhteydenottoja.

Tässä tietysti oletetaan, että salkkuun kelpaa vanhemmat kohteet. Jos olet erikoistunut vain uudiskohteisiin (kuten itse pitkälti olen), niin näitä on kieltämättä nykyään vaikea löytää kohtuuhintaan, ainakaan ilman suhteita rakennusliikkeisiin. Toisaalta, niissä on yhtiölainat valmiiksi neuvoteltuna, joka taas osaltaan helpottaa kuvioita.

Omalta osaltani syy himmailuun löytyy kuitenkin asuntosijoittamisen vaatimasta työmäärästä. Siinä missä osakkeiden omistus ei vaadi aktiivisesti mitään toimenpiteitä, niin asuntojen kanssa tilanne on toinen. Vuokraus, yleinen yhteydenpito vuokralaiseen, remontit, tarkastukset ja etenkin ongelmatilanteet vaativat aktiivista asioiden hoitamista.

Tämä ei tietenkään ole mikään yllätys – hahmotin kyllä asuntosijoittamisen erityispiirteet ryhtyessäni hommaan. Nyt vaan kämppiä alkaa olla sen verran, että kaikkea pikkutauhkaa kertyy sillä tahdilla, että noin viikottain joutuu jotain asuntoihin liittyvää säätämään. Otetaanpa esimerkkiä viime kuukaudelta:

• Asunto 1:n asukas valittaa alakerran naapurin tupakansavusta ➡️ Ohjeistus vuokralaiselle havaintojen kirjaamisesta ja viestiä isännöitsijälle ja hallituksen puheenjohtajalle
• Asunto 2:n vesitasauslaskun käsittely (vuokralaiselle lasku omasta osuudesta ja vähennys vastikemaksuun)
• Asunto 3:n kylpyhuonekalusteiden takuukorjaukset viivästyvät ➡️ muistutusta valmistajalle
• Asunto 4:n vuokralainen kyseli miten saa nimensä oveen ➡️ opastus asiasta
• Asunto 5:n yhtiössä on vireillä yhteishankinta ilmalämpöpumpusta ➡️ asiaan perehtyminen
• Asunto 6:n vuokralainen unohti vähentää vesitasauksen viime kuun vuokrassa ➡️ muistutus asiasta

Mikään näistä tehtävistä ei ole yksinään erityisen työläs, mutta kun näitä pikkujuttuja alkaa kertymään, niin sitä välillä huomaa asuntosijoittamisen olevan aktiivinen harrastus, eikä passiivista tuloa sanan varsinaisessa merkityksessä 😅

Tähän havaintoperiodiin ei vielä onneksi osunut yhtään oikeasti työlästä hommaa, eli esim. vuokralaisen vaihtumista tai remonttia. Sinänsä vuokralaisten etsintä & valinta on kyllä ihan mukavaa vastapainoa itsenäiselle ja hieman abstraktille it-työlle, kuten myös remontointikin, mutta aikaa niihin saa kulumaan.

Homman pihvi on kuitenkin tämä: Kun kämppiä alkaa kertymään, niin sälän määrä kasvaa samassa suhteessa. Minulla tämä vielä korostuu, kun olen yhdessä vastuussa viidestä asunnosta sekä kokonaan yhdestä asunnosta. Käytännössä tosin näiden yhteisomistettujen asuntojen osalta lähempänä kämppiä asuva sijoitustoverini hoitaa merkittävän osan hommista, josta olenkin hänelle kiitollinen 🙏 Jossain vaiheessa homma käy kuitenkin liian työlääksi ja luulen, että minulla tämän harrastuksen sweet spot on nyt saavutettu.

Kyllä! Voisin myös ulkoistaa tämän kaiken, jos sitä ajattelit. Tähän alkaa olla nykyään on mukavasti erilaisia palveluita. Näitä olen harkinnutkin, mutta siinä samalla ulkoistaa osan tuotoistakin. Jos salkkua vielä kasvattaisi, niin jonkinmoinen ulkoistaminen varmaan tulisi kyseeseen.

o o o

Palataan kuitenkin vielä rahoitukseen. Vaikka sen saatavuuden osalta ei olekaan vielä tullut seinää vastaan, oma riskinsietokykyni ei ole rajaton. Velkavipuni sijoitusasuntojen osalta on nyt noin 67 % ja koko salkun osalta (osakkeet & muut mukaan luettuna) noin 47 %. Ammattimaisilla sijoittajille tämä ei ole kummoinen luku, mutta itse nukun yöni paremmin, kun omaa pääomaa on edes hiukan enemmän kuin vierasta. Ehkä hieman nössöä, mutta en halua mennä poikki, kuten isot pojat vararikkoa kutsuvat.

Rahoitukseen liittyy kuitenkin yksi seikka, miksi saattaisin kuitenkin napata vielä yhden kämpänpuolikkaan salkkuun, jos joku todella helmi sattuisi tulemaan vastaan. Hallitushan on suunnittelemassa tulopohjaista velkakattoa ja se käytännössä blokkaisi minun ja monen muunkin piensijoittajien lainansaannin. Minua ei kiinnosta yhtiöittää sijoitustoimintaani, joten tässä mielessä voisi olla fiksua ottaa sijoituslaina vielä kun se olisi mahdollista. Mutta tämä tosiaan vain, jos erityisen hyvä kohde löytyisi, väkisin en lainaa lähde nostamaan.

Mitä ajatuksia kirjoitus herätti? Löytyykö lukijoista muita vastaaavassa tilanteessa olevia sijoittajia? Minä ja muutkin lukijat kuulemme mielellämme juuri sinun ajatuksia asuntosijoittamisesta esimerkiksi tuossa alla olevan kommentointikentän kautta 👇

o o o

🎉 Hyvää isänpäivää kaikille iseille ja mukavaa viikonloppua kaikille! 🎊