Asuntosijoittaminen

Vuokrausongelmia – jouduin tinkimään vuokrista

Kun viime keväänä pörssissä mentiin vuoristorataa, rauhoittelin itseäni ajatuksella, että asuntosalkku ei hötkyile ja tasapainottaa menoa. Tai toki kämppienkin arvot oikeasti elävät, mutta kun se ei tapahdu reaaliajassa, niin sitä ei huomaa. Ja sikäli kun en ole myymässä asuntoja, niin eipä hinnanmuutoksilla vielä ole isoa merkitystäkään.

Mutta osta-ja-pidä -asuntosijoittajakaan ei pääse pakoon vuokramarkkinoiden myllerryksiä. Kun kämppiä on n. 5 kpl, niin keskimäärin ainakin yksi vuokralainen vaihtuu joka vuosi. Nyt vaihtoruletti osui yhteen uudiskohteeseemme, n. 30 m2 yksiöön pk-seudulla. Irtisanomisilmoitus tupsahti meiliin uuden vuoden alla, joten eipä siinä muuta kuin tuttuun tapaan ilmoitusta Oikotielle.

Ihan siistin yksiön ihan siisti keittiö. Maksaisitko tämmöisestä ~700 euroa kuussa?

Asunto on lähes uusi ja ensimmäistä kertaa vuokratessa noin 2,5 vuotta sitten mörskä meni saman tien helposti vuokralle. Arvelin, että nyt ei yhtä helpolla selvitä ja valitettavasti olin oikeassa.

Ensimmäisten päivien aikana ei tullut lainkaan yhteydenottoja, joten päätimme sijoittajatoverini kanssa vajaan viikon odottelun jälkeen tiputtaa vuokraa 725 eurosta 695 euroon per kk. Samalla alueella kun oli muutama muukin uusi yksiö vuokrattavana, tosin selvästi korkeampaan hintaan. Suht. edullinen vuokra poikikin heti pari yhteydenottoa, mutta valitettavasti kandidaattien elämäntilanne ei täsmännyt vaatimuksiimme.

Seuraavana suunnitelmassa oli laittaa ilmoitus Vuokraoveen, mutta samana iltana tupsahtikin varteen otettava yhteydenotto ja parin päivän meilinvaihdon jälkeen näytimme asuntoa juuri kotoa poismuuttavalle nuorelle. Siitä parin päivän päästä nimet olivatkin jo paperissa ja saimme kämpän vuokralle helmikuun puolesta välistä alkaen. Puolikas tyhjä kuukausi siis, ei paha, mutta hiukan piti vuokrasta tinkiä. Silti vuokratuotto-% on edelleen n. 5 %, mikä on minusta pk-seudulla varsin hyvä uudesta asunnosta.

o o o

Sitten seuraavaan episodiin. Koronapandemian ja perheenlisäyksen myötä päätin laittaa kaupunkiasuntoni vuokralle samaan aikaan. Kyseessä on myös uudehko n. 30 m2 yksiö, sekin pk-seudulla, mutta vähän eri suunnalla kuin tuo edellä mainittu. Koska asunto on ollut omassa käytössäni, päätin kokeilla vuokrata asuntoa kalustettuna ja välttää huonekalujen varastoinnin ongelmat.

Valitettavasti kalustettujen asuntojen markkina on kuitenkin todella ohut, sillä yleensähän ihmiset tykkäävät sisustaa. Tyypillisesti kalustettujen asuntojen vuokrapyynnöt ovat noin puolet korkeampia kuin vastaavista kalustamattomista, yksiöiden tapauksessa tonnin pintaan tai jopa ylikin. Päätin hinnoitella houkuttelevasti, 795 euroa / kk, mikä on aika lähellä mitä saman tapaisista asunnoista pyydetään kalustamattomana.

Kaupunkiasuntoni meni vuokralle säpäkkäästi, mutta keräilyerinä saadut kalusteet eivät innostaneet ketään! 😂

Ilmoitukseen tuli pari vastausta, kaikki ulkomaalaistaustaisilta henkilöiltä, joista iso osa ei ollut lukenut ilmoitusta ja olettivat sen olevan kalustamaton. Sinänsä itse ilmoitus oli vain suomeksi, mutta kyllähän mm. Google Translate aika hyvin noita kääntää. Päätin aika nopeasti muuttaa ilmoituksen kalustamattomaksi ja laskin vuokraa 760 euroon / kk. Lisäksi laitoin ilmoituksen myös Vuokraoveen.

Nyt alkoikin tapahtumaan ja sain heti seuraavana päivänä kaksi kiinnostunutta yhteydenottoa ja sovin näytöt seuraavalle päivälle. Kummatkin kandidaatit halusivat vuokrata asunnon ja päädyin valitsemaan sen, joka oli valmis ottamaan asunnon heti helmikuun alusta lähtien. Sain ”vuokrattua” hänelle myös kaksi runkopatjasänkyäni ilman erillistä maksua, mikä vain helpottaa omaa elämääni, kun ei tarvitse etsiä niille varastoa.

Asunnon vuokratuotoksi jäi jopa alle 4 %. Todennäköisesti olisin saanut sen vuokralle alkuperäisellä 795 e/kk hinnalla, jos olisin malttanut odottaa pari viikkoa, mutta toisaalta se yksi tyhjä kuukausi olisi myöskin tullut aika kalliiksi (n. 21 kk tuota kalliimpaa vuokraa kattaisi sen). Lisäksi kohtuullinen vuokra todennäköisesti myös pitää vuokralaisen pidempään asunnossa.

Tämän asunnon kohdalla minulla on myös vielä toistaiseksi merkittävä veroetu. Yhtiölainan lyhennykset tuloutetetaan, kuten yleensäkin uudiskohteissa, jolloin ne voi vähentää vuokratuloista. Vastaavasti nämä tulevat sitten verotettavaksi myynnin yhteydessä. Nyt kuitenkin kun olen asunut asunnossa vaadittavat 2 vuotta, myyntivoitosta ei tarvitse maksaa lainkaan veroa 🤑

Lyhennysoikeus on kuitenkin ollut nyt tulilinjalla ja hallitus saattaa hyvinkin sen poistaa. Jos näin käy, pitänee sitten yrittää nostaa vuokraa, mutta ainakin tämän ensimmäisen vuoden pääsen nauttimaan lähes verovapaista vuokratuloista. Onko reilua? Eihän se ole, mutta lainsäädäntö ei koskaan ole täydellistä. Tämä kuitenkin aika marginaalitapaus ja rajoittuu yleensä vain yhteen asuntoon kuten minullakin.

o o o

Summa summarum: Vuokraus sujui nyt selvästi nihkeämmin kuin aiemmin. Syynä tietty se, että ei ole vuokraussesonki sekä koronaepidemia hillitsee asunnon vaihtoa ja ylipäätään vähentää kaupunkiyksiöiden kysyntää. En ole silti huolissani – asunnot ovat uusia, hyvillä sijainneilla ja niille löytyy varmasti asukkaat jatkossakin.

Nyt kuitenkin on jonkin aikaa vuokralaisen markkinat ja me asuntosijoittajat joudumme nyt tinkimään vuokratuotosta. Järkevillä sijoittajilla kassavirrat pysyvät kuitenkin vielä oikean suuntaisina. Vai miten teillä muilla, oletteko saaneet kämpät vuokralle normaaliin tapaan?

2 vastausta artikkeliin “Vuokrausongelmia – jouduin tinkimään vuokrista

  1. Mielenkiintoinen värimaailma ekassa vuokrakämpässä; ensin rosteria, tummaa puuta, mustaa, rosteria, tummaa puuta ja sitten vielä kiellon päälle valkoista. 🙂

    Mieluista omaa asuntoa on ainakin ihan mahdotonta löytää. Nykyisin kun Espoossa arkkitehtuuri perustuu siihen, että omaa pihaa ei ole ollenkaan vaan ikkunasta on suora näkymä joko naapurin eteiseen, parkkikselle tai yleiselle tielle.

    Tykkää

    1. Taitavat olla nuo ”tummat puut” sitä jotain kuitulevyä (mdf?) mistä näiden tusinakeittiöiden pinnat yleensä tehdään. Vähän kirjava tuo kokonaisuus, mutta haluttiin kokeilla tähän jotain muuta kuin perusvalkoista 🙂

      Totta kyllä on tuo, että avaria maisemia on vaikea löytää. Toki Espoonkin perukoilta sellaisia löytää, mutta yhteydet ovat heikot. Toinen vaihtoehto ovat tornitalojen ylimmät kerrokset, mutta ne taas ovat hintavia 💸

      Tykkää

Vastaa

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Google photo

Olet kommentoimassa Google -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s