Asuntosijoittaminen

Taloyhtiölainan korvaaminen pankkilainalla (OP vs. Nordea)

Tummanpunaisia pilviä purjehtii asuntosijoittajien niskaan, mikäli Antti Rinteen johtama kansanrintamahallitus toteuttaa suunnitelmansa taloyhtiölainojen verovähennysoikeuden rajoittamisesta. Tästä kirjoittelinkin jo alkukesästä ja laskeskelin, mitä muutos tarkoittaisi oman asuntosalkun osalta.

sky-850116_640
Kuva: Pixabay.

Tuleen ei kannata jäädä makaamaan, joten päätin ryhtyä kartoittamaan, minkälaisilla ehdoilla saisin henkilökohtaista pankkilainaa sijoituksiani vastaan. Sinänsä oma laina ei tietenkään täysin kompensoisi veromuutoksen vaikutuksia, mutta henkilökohtaista lainaa saa yleensä paremmilla ehdoilla kuin taloyhtiöt. Näin ollen kassavirtaa saisi edes hieman kohennettua.

Kohteeksi päätin valita uusimman, vasta rakenteilla olevan kaksion pk-seudulta. Syynä tähän se, että ko. asunnon yhtiölaina on ”vain” 60 % velattomasta myyntihinnasta, kun aiemmissa uudiskohteissa vipua on täydet 70 %. Lisäksi omistan asunnosta 55 %, joten kyseessä on suurin yksittäinen asuntosijoitukseni. Näin ollen marginaaleilla on enemmän merkitystä verrattuna muihin asuntoihin. Päätin hakea henk. koht. lainaa 70 % omasta osuudestani, joka tarkoittaa rahana 66 000 euroa.

OP liikemerkki kuva

Ensin tiedustelin asiaa OP:stä, josta olemme ottaneet sijoituskumppanini kanssa lainan ensimmäiseen sijoitusasuntoon. Kesällä on hiljaista pankkien lainadeskeissäkin, mutta pirteä pankkiiri soitti saman tien seuraavana aamuna hakemuksen teon jälkeen. Oikeasti hän ei tietenkään ollut tehnyt mitään analyysiä, vaan kyseli vain tarkennuksia hakemukseen. Varsinainen tarjous tuli vasta muutaman viikon päästä:

  • laina-aika 20 vuotta
  • lyhennystapa annuiteetti
  • marginaali 0,56 % + 12 kk euribor

Perinteiseen tapaan tuohon tulee päälle vielä n. 300 euron järjestelypalkkio ja 2,30 e/kk lainanhoitomaksua, mutta nämä hoituisivat OP-bonuksilla, joten en laske niitä kuluiksi.

Nordea_Masterbrand_500px_RGBNordeasta soiteltiin sattumalta samana päivänä kun sain em. OP-tarjouksen ja tiedustelivat ovatko pankkiasiani hyvällä tolalla. Onnittelin heitä hyvästä ajoituksesta ja tiedustelin, haluaisivatko rahoittaa asuntobisnestäni. Sain ohjeet täyttää hakemuksen ja sovimme saman tien ajan verkkoneuvotteluun parin viikon päähän ja alustavan lainatarjouksen sähköpostiin.

Alustava tarjous ei ollut kovin houkutteleva, 0,73 % + 12 kk euribor, jonka sitten kerroinkin neuvottelussa. Ystävällinen asiakaspalvelija ymmärsi yskän ja lupasi neuvotella asiasta esimiehensä kanssa. Sainkin sitten parin päivän päästä päivitetyn lainalupauksen:

  • laina-aika 20 vuotta
  • lyhennystapa kiinteä tasaerä
  • marginaali 0,60 % + 12 kk euribor

Järjestelypalkkio ja kk-maksut olivat identtiset OP:n kanssa, eli 300 € + 2,30 € / kk. Kummassakin pankissa edellytettiin sitä, että sekä minä että kaveri otettaisiin laina samasta pankista. Teknisesti on kuulemma mahdollista tehdä toisinkin, mutta ristiinpanttaus menee sen verran monimutkaiseksi ja vakuusarvot laskettaisiin hiukkasen alakantiin, etten kyllä vapaaehtoisesti moiseen ryhdy.

Nordean kunniaksi on sanottava, että he tarjosivat lainatiedustelun yhteydessä oman asp-lainani marginaalin laskemista 0,6 % -> 0,5 %. Tämäpä vielä onnistui ilman kytkyä sijoituslainaan. Kovin isoista summista ei tässä ole kyse, mutta symbolisesti ele lämmitti kovasti! 🙂

korkoputki 2
Kuva: Nordean korkoputki

Korkosuojauksista

Näissä tarjouksissa ei oikeastaan ollut juuri mitään yllättävää. Sen sijaan korkosuojaukset olivat mielenkiintoisia. Kummatkin pankit tarjoavat korkokattoa, hiukan eri ajoille ja eri marginaaleilla. Otetaan ensin vertailuun OP:

  • korkokatto-aika 14 vuotta
  • korkokatto 1,85 %
  • vaikutus marginaaliin 0,54 %-yksikköä

Käytännössä siis tarkoittaisi 0,56 + 0,54 eli 1,1 % marginaalia korkokatto-ajalle. Nordea puolestaan tarjoaa korkoputkea seuraavasti:

  • korkoputkiaika 10 vuotta
  • korkokatto 1,25 %
  • korkolattia 0,25 %

Tahtoo sanoa siis, että kokonaiskorko olisi aluksi 0,85 % ja nousisi korkeintaan 1,85 %:een.

Kiinteästä korosta

Tiedustelin myös tarjouksia kiinteästä korosta ja ainakin Nordeasta sellainen olisi mahdollinen. Tarjoukset olivat 10 ja 15 vuodeksi, joista jälkimmäinen kiinnosti eniten:  0,76 % + marginaali 0,6 % eli 1,36 %.

Vaikka tällä menisinkin hieman miinukselle kassavirrassa, niin olisipa ainakin helposti ennakoitavat lainakulut valtaosalle laina-ajasta. Toisaalta kiinteän koron huono puoli on se, ettei ennenaikainen takaisinmaksu onnistu ilman sakkomaksuja.

o o o

Taloyhtiölainan korkodiili on 0,95 % + 12 kk euribor ja lyhennykset alkaisivat vasta 2022 syksyllä. Miten sinä tekisit, jos olisi Tursaan housuissa? Ottaisitko oman lainan (ja millä ehdoilla) vai jättäytyisitkö yhtiölainan & mahdollisten veroetujen hellään huomaan?

Koska asunnon rakentaminen kestää vielä vuoden päivät, minulla on hyvin aikaa vertailla tarjouksia ja seurata miten innokkaasti Rinne & co. toteuttavat hallitusohjelmaa. Kuulisin sillä välin mielelläni näkemyksiänne asiasta, joka varmasti kiinnostaa ainakin kaikkia uudiskohteisiin sijoittaneita tai sijoittavia!

Yksi vastaus artikkeliiin “Taloyhtiölainan korvaaminen pankkilainalla (OP vs. Nordea)

Vastaa

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Google photo

Olet kommentoimassa Google -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s