Omistan tämän jutun kirjoitushetkellä viisi sijoitusasunnonpuolikasta. Yksi näistä tosin on vasta rakenteilla ja loputkin enemmän tai vähemmän lainoittavien pankkien taseessa, mutta ei anneta sen häiritä. Tämän jutun pihvi on asuntosijoittaminen kaverin tai puolison kanssa. Mitä kaikkea siihen liittyy ja mitä tulisi ottaa huomioon? Ja ennen kaikkea, kannattaako se?

Omalla kohdallani yhteissijoitustaival lähti liikkeelle yksinkertaisesta ongelmasta. Minulla oli sijoitusasuntoon tarvittava omavastuuosuus kasassa, mutta asuin tuolloin puolisoni omistamassa asunnossa, enkä vielä ollut ehtinyt ostaa omaa asuntoa. ASP-tili kuitenkin oli säästetty täyteen ja sijoitusasunnon ostaminen olisi torpedoinut ensiasunnon ostajan edut varainsiirtoverovapautta myöten. Näitä juttuja kun tuumailin koulukaverini kanssa eräällä Lapinreissulla, niin päätimme yhdistää voimat ja ostaa sijoitusasunnon taktisesti 49 % (minä) – 51 % (kaveri) omistusosuuksin. Veroedut kun menettää vasta, kun omistusosuus on 50 % tai enemmän. Lisää tästä seikkailusta voit lukea postauksesta Ensimmäisen sijoitusasunnon metsästys.

Sittemmin olemme ostaneet samalla taktiikalla kolme uusikohdetta ja neljännen mokoman nappasin vaimon kanssa. Viimeisin ostos laitettiin osuuksin 55 % (minä) – 45 % (kaveri), koska olin ehtinyt tässä välissä jo ostaa oman asunnon ja käyttää ASP-säästöt & lainat siihen. Näiden vajaan 4 vuoden aikana olen huomannut paljon muitakin hyötyjä yhteissijoittamisessa kuin em. vero-optimoinnin.

Ensinnäkin, kaksi päätä ajattelee fiksummin kuin yksi. On paljon helpompi löytää sijoituskohteista sudenkuoppia tai bongata helmiä, jos on toinen jonka kanssa pallotella ajatuksia. Usein asuntojen kanssa voi käydä niin, että itse tykästyy syystä tai toisesta johonkin kohteeseen, mutta kaveri osaakin analysoida objektiivisemmin. Asuntosijoituksissa kun yksittäinen kohde on aina merkittävä, niin huteja ei saisi tulla, ainakaan kovin montaa.

Toinen merkittävä etu on se, että kaksi käsiparia ehtii paremmin tekemään sopimuksia, luovuttamaan avaimia, tarkastamaan asuntoja ja laskemaan vero-exceleitä kun yksin ehtisi. Kaveri on oikeasti iso apu, jos vuokralainen vaikka päättää lähteä kesken ulkomailla vietetyn kesäloman, etkä pääse itse tekemään lopputarkastusta. Tässä toki piilee ensimmäinen sudenkuoppa, eli sijoituksiin liittyvät velvollisuudet pitäisi tietty pyrkiä jakamaan tasapuolisesti (olettaen että omistukset menevät kutakuinkin fifty-fifty).

Kolmas oleellinen etu on hajautus. Samoin kuin osakesijoittamisessa, asuntosalkunkin riski laskee, kun yksittäisten kohteiden määrä nousee. On turvallisempaa omistaa neljä asunnonpuolikasta kuin kaksi kokonaista.

Millainen sitten on hyvä asuntosijoituskumppani?

• Luotettava. Tästä ei voi tinkiä yhtään. Yhteisen asuntosalkun arvo on tyypillisesti kuusinumeroinen, joten kumppanin temppuilu johtaa nopeasti ongelmiin. Hauskin kaljakaveri ei välttämättä ole paras sijoitustoveri.
• Sama sijoitushorisontti. Sijoitusstrategiasta riippuen horisontti on lyhimmillään muutama vuosi (osta-remontoi-myy -taktiikka), yleensä 10-20 vuotta, joskus pidempikin. Jos kaveri kyllästyy Bauhausissa ravaamiseen ja vuokralaisten etsintään muutaman vuoden jälkeen, ei ole kiva lähteä myymään asuntoja kesken projektin.
• Yhteiset tavoitteet. Aluksi ei välttämättä kumpikaan tiedä, kuinka monta asuntoa tavoitellaan. Usein nälkä kasvaa syödessä, mutta joku valistunut arvaus olisi hyvä olla, riittääkö 1-2 asuntoa vai tavoitteletteko kymmeniä kämppiä.
• Talous kunnossa. Asuntosijoittaminen ei ole persaukisten puuhaa. Käteispuskuria olisi hyvä löytyä kummaltakin useamman kuukauden vuokrien määrä tyhjien kuukausien ja yllättävien korjausten varalta.

Nämä seikat kun kääntää ylösalaisin, niin osaa varmasti kuvitella, mitä ongelmia yhteissijoittamisessa voi tulla vastaan. Omissa kuvioissani on tullut pohdittua mm. seuraavia seikkoja:

• Kuinka tarkka vuokralaisen valinnassa tulee olla? Luottotiedot kannattaa aina tarkastaa ja mieluusti soitella nykyiselle / entiselle vuokranantajalle. Jonkun verran kuitenkin aina on intuitiota pelissä ja kaveri voi pitää jotain itselle sopivalta tuntuvaa tyyppiä epäluotettavana.
• Vuokratason määritys. Jos kämppä meinaa jäädä tyhjilleen vuokralaisen vaihtuessa, voi tulla painetta vuokrata asunto edullisemmin. Liikekumppanisi sattaa kuitenkin haluta pysyä alkuperäisessä vuokrassa tai sitten toisin päin.
• Remonttihalukkuus. Jos toiselle riittää seinien maalaus, mutta toinen haluaisi pistää lisäksi keittiön uusiksi, niin kompromissia on joskus vaikea löytää.
• Miten rahoitus hoidetaan? Jäädäänkö uudiskohteessa yhtiölainan varaan, vai otetaanko henkilökohtaiset pankkilainat? Tässä usein vaakakupissa veroedut ja korkosuojaukset ja muut pankkikohtaiset edut.

Rahoituksesta vielä muutama sana. Vuokria varten avataan yhteinen pankkitili, josta myös vastikkeet ja muut kulut maksetaan. Tiliotteet talteen paitsi verottajaa, niin myös mahdollisia erimielisyyksiä varten. Pankkilainat kannattaa sen sijaan pitää erillisinä, sillä taloudelliset & työllisyystilanteet eroavat usein sen verran, että pankki tuskin myöntäisi lainaa identtisin ehdoin. Oma laina mahdollistaa myös joustavan lyhennysaikataulun.

Entä sitten vakuudet? Sijoitusasunnon voi helposti pantata ns. ristiin, eli kummatkin velalliset antavat toiselle panttausoikeuden siihen puoliskoon asunnosta, jota ei itse omista. Kuulostaa vähän kimurantilta, mutta tämä on normikuvio pariskuntienkin yhteisissä asunnoissa ja pankeilla on valmiit kuviot tähän. Ainoa käytännön vaatimus on se, että lainat otetaan samasta pankista, joka tosin yleensä on valittu jo yhteisen pankkitilin myötä.

Haastavinta yhteissijoitustoiminnassa on pitkä horisontti. On todella vaikea tietää, miten kaveri muuttuu parinkymmenen vuoden aikana – saati sitten, että tietäisi itsekään, millaista elämää viettää vuonna 2040. Kannattaa siis miettiä asiaa huolella, mutta sijoittamiseen kuuluu aina tietty epävarmuus. Edellä mainitut seikat kuuluvat oikeastaan kaikkeen yhteisomistamiseen, joka ei koskaan ole täysin ongelmatonta.

Jos kuitenkin asuntosijoittaminen tuntuu omalta jutulta, etkä sitä itseksesi halua tai pysty aloittamaan, käy ihmeessä kaverisi läpi ja selvitä olisiko jostain heistä liikekumppaniksi. Onhan se hauskaa, kun on joku jonka kanssa kilistellä uusia asuntodiilejä matkalla kohti vaurastumista 🙂

PS: Kiitokset nimimerkille Mauri (Taustaa-sivun kommenteissa), jolta sain idean tähän postaukseen!