Löysin pari päivää sitten netistä mielenkiintoisen palvelun, joka asuntosijoittajaa tai etenkin sellaiseksi kaipaavaa varmasti kiinnostaa. Asuntosäästö on eräänlainen asuntorahasto, mutta ainakin alustavan analyysin perusteella vaikuttaisi monessa mielessä houkuttelevammalta kuin monen pankin tarjoamat asuntorahastot. Katsotaanpa hieman tarkemmin!
Asuntosäästö on asuntorahasto, johon voi tehdä määräaikaisia sijoituksia. Varoilla pyöritetään asuntosalkkua, joka firman mukaan koostuu kasvukeskuksissa sijaitsevista (yliopisto tai amk) asunnoista. Vastineeksi sijoittajalle luvataan seuraavanlaisia tuotto-odotuksia:
- 12 kk sijoitus: 4,5 %
- 18 kk sijoitus: 5,5 %
- 24 kk sijoitus: 6,5 %
- 36 kk sijoitus: 7,5 %
Huomatkaa, että kyseessä on tuotto-odotus, jonka rahasto saattaa saavuttaa tai sitten ei. Mitään takeita tuotosta ei tietenkään ole, mutta toisaalta tuotto-odotus voi periaatteessa hyvällä tuurilla ylittyäkin. Määräaajan jälkeen sijoitusta voi myös halutessaan jatkaa.
Merkintä- taikka hallinnointipalkkioita Asuntosäästö ei peri. Ainoastaan ennenaikainen lunastus johtaa 3,5 % sakkomaksuun. Tässä olisi kyllä kivijalkapankeilla opittavaa!
Juridisesti Asuntosäästöön sijoittajat ostavat taustayhtiö Asua Oy:n äänivallattomia ja etuoikeutettuja B-sarjan osakkeita, jotka oikeuttavat kerran kvartaalissa maksettavaan osinkoon.
* Helppoa mainontaa verkossa ja mitattavia tuloksia. *
Listaamattomana yhtiönä toimiminen mahdollistaa houkuttelevan verokohtelun. Listaamattoman yhtiön jakama osingosta kun 75 % on verovapaata ja vain 25 % verotetaan pääomatuloprosentin (30-32 %) mukaan. Käytännössä verorasite on 7,5 %, eli sama kuin osuuskuntien jakamilla osuuskoroilla, näistä esimerkkeinä mm. S-ryhmän osuudet tai vaikkapa Osuuskunta KPY, johon olen myös sijoittanut.
Tehdäänpä pieni laskuharjoitus. Jos kuvitteellinen 30 000 euron sijoitus 3 vuodeksi (36 kk) saavuttaisi tuottotavoitteen 7,5 % p.a., niin nettotuotoksi tulisi koko ajalta 6 243 euroa. Jos saman tuoton onnistuisi saamaan pörssistä osinkoina, niin nettotuotto olisi 22,5 % efektiivisellä osinkoveroprosentilla 5 332 euroa. Mikäli saman tuoton nostaisi pankin asuntorahastosta (koko potti 30 % mukaan), nettotuotto olisi 4 725 euroa. Aika iso ero!
No mihin se koira sitten on haudattu? Monessa mielessä Asuntosäästö vaikuttaa aika hyvältä diililtä, mutta itseäni jäi askarruttamaan mm. seuraavat asiat:
- Pienehkö sijoituspalveluyritys voi mennä nurin aika paljon helpommin kuin kivijalkapankki. Jokseenkin epätodennäköistä, mutta mahdollista.
- Tarkempaa selvitystä rahaston asuntosalkun koostumuksesta (esim. koostuuko yksiöistä, kaksioista, missä kaupungeissa, kiinteistöjen iät, jne) en sivuilta löytänyt.
- Listaamattoman yhtiön osakkeiden kauppa johtaa kaiken järjen mukaan varainsiirtoveron (2 %) maksuvelvollisuuteen. Tästäkään ei ollut sivustolla mainintaa.
Merkinnän yhteydessä allekirjoitettavan sijoitussopimuksen mukaan Asuntosäästö lunastaa sijoittajan merkitsemät osakkeet takaisin sijoitusajan päätyttyä alkuperäisellä ostohinnalla. Tämä toki edellyttää, että yrityksellä on vapaata pääomaa lunastukseen. Osakkeilla ei siis ole nimellisarvoa eikä niitä noteerata millään kauppapaikalla. Toisin sanoen, luvutusvoittoa ei voi syntyä, mutta tappiolle voi huonolla tuurilla jäädä.
Jos kuviosta ei löydy (tämän enempää) kupruja, niin tokihan Asuntosäästö pesee pankkien tarjoamat asuntorahastot mennen tullen, jos vaan luottoa yritykseen riittää. Suorissakin asuntosijoituksissa vuokratuotot ovat 4-6 % luokkaa, mutta niissä joutuukin sitten sijoittaja sykkimään remontoinnin ja vuokralaishankinnan merkeissä. Toisaalta tällöin avautuu mahdollisuus arvonnousuun sekä velkavivun hyödyntämiseen.
Yhtiöjärjestyksen mukaan osakeanti alkoi 1.12.2016 ja päättyy 31.12.2020. Oman OP-Vuokratuotto -rahastosijoitukseni lunastuspalkkio-karenssi loppuu vuodenvaihteessa 2017-2018. Asuntosäästö voisi olla hyvinkin varteenotettava kohde sieltä vapautuville varoille, mutta pitää toki vielä hieman selvitellä. Jos teillä lukijat on kokemuksia tai näkemyksiä Asuntosäästöstä, niin kertokaa ihmeessä minun ja muidenkin iloksi!
Disclaimer: Tämä kirjoitus sisältää affiliate-linkkejä, mutta ei Asuntotuotolta. Kirjoittajalla ei ole kytköksiä taikka sijoituksia Asuntotuottoon jutun kirjoitushetkellä.
Sijoittaja-Tursas 
Luulisin että osakkeiden hankinta on järjestetty samalla tavalla kuin topfinancessa, korkeatuottoisessa, jne. eli et osta vaan merkitset osakkeita. Tällöin vältyt varainsiirtoverolta. Lunastusvaiheessa ne lankeavat toiselle osapuolelle, koska ostaja maksaa veron.
TykkääTykkää
Niin joo totta osakeannistahan tuossa teknisesti ottaen on kyse. Hyvä huomio, pitää varmistaa tuo ja oikaista.
TykkääTykkää
Joo-o, ei kyllä ole turhan läpinäkyvästi esitelty toimintaa sivustolla. Nätiksi ja vetäväksi on tehty ja suht epätasoisella suomenkielellä, mutta toiminnasta ei kerrota varsinaisesti mitään hyödyllistä. Mikä voi hyvinkin selittyä sillä, että mitään konkreettista ei ole tehty.
”Kvartaalilla 1/2016 asiakkaamme sijoittivat yhtiöön 628 500 EUR. Sijoitusjakson aikana ostimme uusia kohteita ja kvartaalin päättyessä koko summa laskettiin osaksi olemassaolevaaa kiinteistösalkkua. Vivutimme saatua pääomaa maltillisesti kumppanipankkiemme kautta (45%) ja saimme uutta vuokratuloa jo kvartaalin 3/2016 aikana 26 720 €.”
Mielenkiintoista. Rekisteröidyn tilinpäätöksen (kiitos, Byrokratia-Suomi & PRH:n Virre) mukaan Asuntosäästö Asua Oy:lla oli 31.12.2016 omaa pääomaa 87 066,69 € ja vierasta pääomaa 35 358,44 €. Ensimmäisessä maininnassa voi toki olla kirjoitusvirhe (jos pitäisi olla kvartaali 1/2017). Toisaalta tilinpäätöksessä ei kyllä näy, että kvartaalilla 3/2016 olisi saatu vuoden 2016 aikana vuokratuottoa 26 720 €. Rekisteröidyn tilinpäätöksen mukaan liikevaihto oli vuonna 2016 kokonaiset 14 946,55 € ja tilikauden voitto 1087,28 €. Voi tietenkin olla, että ”Esimerkki kulurakenteesta” tarkoittaa hypoteettista esimerkkiä, eikä pohjaudu yrityksen omiin lukuihin, mutta teksti antaa ymmärtää, että kyse olisi yrityksen omasta toiminnasta.
Lisäksi edelliset muutama vuosi ovatkin ilmeisesti olleet tappiollisia – varsin harhaanjohtavaa puhua 2013 perustetusta yrityksestä, kun kunnollista toimintaa ei käytännössä ole ennen vuotta 2017 ole ollut. Joko sivustolla esitetään tahallisesti misinformaatiota tai sivut vilisevät kirjoitus- ja ajatusvirheitä siinä määrin, ettei sivustolla annettuihin tietoihin voi luottaa. Jos kyseessä on toiminnan aloittaminen, niin sen voisi sanoa suoraan, selvästi ja läpinäkyvästi. Nyt annetaan kuva, että toiminnasta olisi usean vuoden kokemus ja tuotto-odotukset perustuisivat edes jollain tasolla toteutuneeseen. Huomioiden organisaation koko (kotisivulla listattu 9 henkilöä) suhteessa liiketoimintaan vuonna 2016, on odotukset ja tarve kasvulle aikamoinen.
Yhteenvetona voisi ehkä todeta, että mielenkiintoinen ja monella tapaa kaikkien osapuolten kannalta houkutteleva idea, mutta ei näin pojat, ei näin… Varmasti tämä houkuttelee sijoittajia mukaan, mutta itse en kyllä tällä tasolla operoivan listaamattoman yrityksen kelkkaan lähde.
TykkääTykkää
Kiitokset perusteellista analyysistä! Kieltämättä minullakin pisti silmään ns. Henkilökunnan suuri määrä suhteessa toiminnan laajuuteen. Voi olla että suurin osa ei työskentele täysipäiväisesti yrityksessä, mutta minua ei ainakaan vakuuta ylisuuri hallinto ja tälläinen jokseenkin valikoiva tiedotus.
TykkääTykkää