Asuntosijoittaminen on trendikästä puuhaa ja kasvukeskusten uudet yksiöt viedään nykyään käsistä. Moni rakennusyhtiö onkin ryhtynyt rakentamaan taloja vuokratonteille. Tässä ei sinänsä ole mitään uutta, mutta nykyään myös yhä useammassa tapauksessa kerrostalo rakennetaan ns. valinnaiselle vuokratontille. Tämä tarkoittaa siis mahdollisuutta lunastaa tonttiosuus itselle, jolloin vapautuu vuokravastikkeen maksamisesta. Käytäntö on kuitenkin herättänyt epäilyksiä, joten tutkitaanpa asiaa hieman tarkemmin.

Oleellisin etu vuokratontille rakentamisessa on alhaisempi myyntihinta, joka kasvattaa mahdollisten ostajien joukkoa. Toki tämä ”kostautuu” sitten kuukausittain maksettavana vuokravastikkeena, mutta eipähän tarvitse sitoa niin paljon pääomaa asuntoon (tai tonttiin) taikka maanitella pankkia myöntämään vielä hiukkasen isomman lainan.

Haittapuoli taas on se vuokravastike, joka tyypillisten maanvuokrasopimusten mukaan on ymmärtääkseni tällä hetkellä n. 5 % luokkaa. 30 000 euron kuvitteellisesta tonttiosuudesta (esim. 30 m2 yksiössä) tämä olisi 1500 € vuodessa eli 125 € / kk. Ei mitenkään tähtitieteellinen summa, mutta aika usein kuitenkin suurempi kuin varsinainen yhtiövastike ja siten ihan merkittävä menoerä. Mieluummin sitä olisi maksamatta, eikös vain?

Jos kuitenkin vuokratontille rakentuva tönö muuten miellyttäisi, niin miksei sitten lunastaisi tonttiosuutta itselleen jos siihen kerran annetaan mahdollisuus? Lainakorot pyörivät tällä hetkellä prosentin tuntumassa, joten pelkästään kassavirtaa analysoimalla voidaan todeta, että lunastus kannattaa. Asia ei kuitenkaan ole näin yksinkertainen.

Vuokratonttihan kuuluu tietenkin lähtökohtaisesti maanomistajalle ja taloyhtiö maksaa tästä maanvuokraa, jonka se jyvittää edelleen osakkaille sopivassa suhteessa (yleensä €/m2). Kun maksat sovitun lunastushinnan, tontinpalanen ei suinkaan tule omaan omistukseesi, vaan taloyhtiö ostaa tuon määräalan maanomistajalta. Vuokravastike toki poistuu, mutta tilanne ei ole sama kuin jos asuntosi sijaitsisi aidosti taloyhtiön omalla tontilla.

Onko epäselvällä omistussuhteella sitten merkitystä? Jos olet sijoitusmielessä liikkeellä (kuten itse olen), niin hyvinkin voi olla:

• Vuokralaisen kannalta ei ole mitään väliä, maksatko asunnosta tontinvuokraa vai et. Toisin sanoen, vuokraa et pysty nostamaan vaikka lunastaisitkin tontin itsellesi. Rahallinen etu muodostuu vain vuokravastikkeen poistumisesta.
• Asuntoa myytäessä lunastettu tontti voi olla rasite. Myyntihinta on pakko asettaa korkeammalle kuin vastaavasta vuokratontilla sijaitsevasta asunnosta. Toki kuukausittaiset kulut ovat pienemmät, mutta moni etenkin omaan käyttöön asuntoa etsivä etsii kohdetta ensisijaisesti (velattoman) myyntihinnan perusteella.
• Epätodennäköisessä tilanteessa, että asunto-osakeyhtiö jouduttaisiin purkamaan, yhtiön nettovarat jaettaisiin osakkeiden lukumäärän perusteella. Tonttiosuudestasi mahdollisesti saatava lisähinta jakautuisi muiden osakkeenomistajien kesken, joten vähänkin isommassa taloyhtiössä jäisit käytännössä nuolemaan näppejäsi.

Sijoitushorisontin pituus on oleellinen seikka. Jos olet pitkäjänteinen kassavirtasijoittaja, tontin lunastaminen todennäköisesti kannattaa. Esim. 25 vuodelta säästyneillä vuokravastikkeilla (25 * 1500 € = 37 500 €) kattaa jo todennäköisesti tonttiosuuden hinnan, koroista ja vuokrankorotuksista riippuen tietenkin.  Tällöin ei haittaa, vaikka tontin joutuisi aikanaan myymään alihinnalla. Jos taas sinussa on spekulantin vikaa ja sijoitushorisonttisi on esim. 5 tai 10 vuotta, tontin lunastaminen tuskin kannattaa.

Tontin lunastukseen sisältyy usein lunastushinnan lisäksi kiinteitä toimituskuluja. Aiemmin lunastuksesta on peritty myös varainsiirtoveron (2 %) suuruinen korvaus, mutta ymmärtääkseni uusimman KHO:n päätöksen mukaan tämä ei enää ole laillista ja siten tekee lunastuksesta hiukkasen houkuttelevampaa.

Joka tapauksessa, jos olet kahden vaiheilla, tontin lunastusta ei kannata jäädä odottelemaan. Muutaman vuoden päästä tonttiosuuden hinta on todennäköisesti hieman korkeampi eikä jo maksetuista vuokrista ole mitään iloa. Mediassa on ollut myös paljon juttua tonttien isoista vuokrankorotuksista. Uudiskohteiden tapauksessa tämä ei kuitenkaan ole kovin relevantti uhka, sillä vuokrasopimukset ovat yleensä pitkiä (vähintään 30 vuotta) ja siten yleensä piensijoittajan horisontin ulkopuolella.

Miten itse suhtaudut vuokratontteihin, etenkin sijoitusmielessä? Kierrätkö kaukaa vai otatko harkintaan, jos luvut muuten täsmäävät? Entä tämä lunastuskuvio, onko järkeä vai ei? Tai kenties kokemusta jollakulla?

* Nordnet.fi: Päätä itse rahoistasi, säästä ja sijoita ilman ylimääräisiä kuluja! *