Me asuntosijoittajat olemme olleet hämmennyksen vallassa viimeiset 1-2 viikon ajan. Syynä on tietenkin tuoreen hallitusohjelman kirjaus rahoitusvastikkeiden verovähennysoikeuden rajoittamisesta. Koska kielenkäyttö on aina subjektiivista, otetaan tähän väliin suora lainaus:
Selvitetään mahdollisuutta uudistaa asuntosijoittamisen verotusta siten, että rajoitetaan oikeutta vähentää yhtiölainan lyhennyksen osuus vuokratuotosta. Osaltaan veroedun vuoksi monissa uusissa asunto-osakeyhtiöissä velka-aste on noussut jopa yli 80 prosenttiin.
Kuten huomaatte, kyseessä on selvitys rajoittamisesta. Jos selvityksen johdosta ryhdytään toimenpiteisiin, niin vähennysoikeutta ei välttämättä poisteta kokonaan, vaikka sekin tietty mahdollista olisi. Koska konservatiivisen sijoittajan on hyvä sisällyttää laskelmiin aina hieman ylimitoitetut turvamarginaalit, otin Excelin komeaan kouraani ja laskin, mitä vähennysoikeuden poisto kokonaan tarkoittaisi oman asuntosijoitustoiminnan kannalta.
| Kohde | Kassavirta nyt / kk | Kassavirta jälkeen / kk |
|---|---|---|
| Uudiskohde A | 114 € | -15 € |
| Uudiskohde B | 165 € | 73 € |
| Uudiskohde C | 60 € | -66 € |
| Uudiskohde D (valm. 2020) | (arvio) 112 € | (arvio) -44 € |
| yht. | 451 € | -52 € |
Luvut on laskettu nykyisillä tai ennakoiduilla rahoitusvastikkeilla & nykyisellä korkotasolla (marginaalit n. 1%). Kuten taulukosta nopeasti näkee, kassavirta tippuu negatiiviseksi erotuksen ollessa noin 500 € / kk. Omistan asunnoista 49 % – 55 %, joten omalta osaltani vaatimattoman n. 200 e / kk positiivisen kassavirran sijaan pääsisinkin maksamaan asuntosijoitustoiminnastani n. 25 euroa kuukaudessa. Korkojen noustessa luvut toki synkkenevät entisestään, mutta verovähennyksen vaikutus pysyy suunnilleen samana.
Taulukossa ei ole mukana ensimmäinen sijoitusasunto, joka on 90-luvun yksiö. Siinäkin kyllä on pieni rahoitusvastike kylpyhuoneremontin myötä, mutta vaikutus on parin kympin suuruusluokkaa. Varsinaiset lyhennykset kun hoituvat henkilökohtaisen pankkilainan myötä.
Mitäpä tästä pitäisi sitten ajatella? Tuo 500 e / kk tarkoittaa melkeinpä yhden yksiön vuokraa. Pienimuotoista vuokraustoimintaa harjoittavalle yksityissijoittajalle kyseessä on aika iso kolaus kassavirtaan. Toki on muistettava, että tulotettavasta osuudesta joutuu maksamaan asuntoa myydessä luovutusvoiton veron, mutta kassavirtaa painottavaa osta- ja pidä -sijoittajaa parinkymmenen vuoden päässä siintävä pienempi vero ei merkittävästi lohduta.
Olisi toki hölmöä laskea asuntosijoitustoimintaa ns. yhden kortin varaan. Vaikka kassavirta tippuisikin tässä kauhuskenaariossa pakkaselle, niin vuokraustoiminnan tuotto-% on toki edelleen positiivinen ja nykyisellä olemattomalla korkotasolla vielä varsin kohtuullinen omalle pääomalle laskettuna. Olen itse vielä (pitkään) palkkatöissä, joten pystyn kattamaan negatiivisen kassavirran ansiotuloistani.
Mutta turvamarginaaleihin tässä skenaariossa tulisi helposti törmättyä, mikä tarkoittaa käytännössä uusien hankintojen laittamista jäihin. Ostan asuntoja -blogia pitävä Harri Huru tekikin aiheesta jo perinteisen blogipostauksen sekä informatiivisen videoblogautuksen, suosittelen lämpimästi tutustumaan kumpaankin. Epävarmuus on myrkkyä markkinoille, joten niin kauan kun asiasta on epätietoisuutta, ennustan uudiskohteiden yksiöiden myynnin sakkaavan rajusti.
Mitäkö itse ajattelen? Monessa mielessä kuulun näemmä juuri tämän vasemmistohallituksen vihaamaan joukkoon, sillä suurin osa sijoitusasunnoistani on yhtiölainallisia uudiskohteita. Nimellisesti uudistuksella on toki hyvät tarkoitusperät eli yhtiölainojen kautta tapahtuvan velkaantumisen suitsiminen, mutta toisaalta yksityinen asuntotuotanto on aina ollut vasemmiston hampaissa ja ay-liikkeen omistamaa Kojamoa ja muita ns. yleishyödyllisiä vuokraajia rajoitus ei koske. Yksityiset vuokranantajat ovat poliittisesti helppo maali, joten näen tässä kyllä enemmän politiikkaa kuin aitoa huolestuneisuutta ylivelkaantumisesta. Pelkään pahoin myös, että vähennysoikeuden rajoittamisella saadaan enemmän haittaa aikaan kuin hyötyä.
Loppupeleissä kyseessä on mielipideasiasta ja en tämän poliittisemmaksi halua tässä postauksessa mennä. Joka tapauksessa, jos uudistus viedään läpi, niin toivon päättäjiltä järkeä tehdä mahdolliset muutokset kohtuullisen siirtymäajan puitteissa kuten asuntolainen korkovähennyksenkin kanssa tehtiin.
Mitä mieltä olet Rinteen hallituksen suunnitelmista? Oikeutettua porsaanreikien tukkimista vai kohtuutonta kurmuuttamista? Lukisin mielelläni juuri sinun kommenttisi!
Sijoittaja-Tursas 
Mielestäni tuota vähennysoikeutta ei alun perinkään olisi pitänyt olla olemassa, mutta tällä hetkellä sen poistaminen on haastavaa. Rakennusala on muutenkin laskusuunnassa, joten on ongelmallista antaa sille lisävauhtia tekemällä toimia, jotka vähentävät sijoitusasuntojen kysyntää. Varsinkin, kun uudella hallituksella on aika kunnianhimoiset työllisyystavoitteet. Vaikea nähdä, miten työllisyystavoitteisiin päästään, jos kovaa työllistäjää eli rakennusalaa samanaikaisesti kampitetaan. Mutta tosiaan periaatetasolla olen sitä mieltä, että olisi hyvä, jos tuosta vähennysoikeudesta jollain aikavälillä päästäisiin eroon. Se vääristää kysyntää uudistuotannon suuntaan (paljon taloyhtiölainaa) vanhempien rakennusten sijasta (vähemmän tai ei ollenkaan taloyhtiölainaa), eikä mielestäni ole perusteltua, että asuntojen kysyntää tällä tavoin vääristetään verotuksen avulla.
TykkääTykkää
Täytyy myöntää, että kun alun perin itse kuulin tästä vähennysoikeudesta, se kuulosti oudolta tai jopa ”liian hyvältä ollakseen totta”. Toki sitten vaikutukset lopulliseen myyntivoittoon tasoittaa peliä, mutta silti hieman keinotekoinen kuvio.
Tästä huolimatta on juurikin niin, että vähennyksen varsinkin yhtäkkinen poisto olisi ongelmallista ja todennäköisesti vahingollista niin sijoittajille, rakentajille kuin yhteiskunnallekin.
TykkääTykkää
Kun tällaisia politiikkamuutoksia tehdään, pitäisi ensin asettaa tavoite kirkkaaksi, mihin pyritään ja sitten tehdä selvitys keinoista. Nyt on asetettu keino selväksi ja tehdään selvitys keinon vaikutuksista. Epäselväksi yleisölle on jätetty, onko tavoitteena velkaantumisen ehkäiseminen, asunto-osakeyhtiöiden puhtaasti omistusasumiseen rajoittaminen, verokertymän kasvattaminen, ideologinen yksityisten asuntosijoittajien kurmuuttaminen…vai näiden yhdistelmä. Negatiivisista vaikutuksista ei ole kuulunut mitään keinon asettajien puolelta.
Kojamo toimii nykyään ja pyrkii kasvamaan vapaarahoitteisilla markkinoilla. Osaketta voi kuka tahansa kansankapitalisti ostaa pörssistä, jos uskoo, että pääomistajan tuottojen verovapaus tuo epäreilua kilpailuetua markkinoilla ja näin pääsee samaan kyytiin.
TykkääTykkää
Hyviä huomioita. Etenkin pelottaa tuo, jos yksityinen asuntosijoittaminen nähdään jatkossa ei-toivottavana bisneksenä. Velkavivun rajoittaminen sen sijaan on ihan perusteltua. Toivotaan, että Suomen vuokranantajat ovat aktiivisia lobbauksessa tämän tiimoilta.
Olen Kojamoa harkinnut monta kertaa ostavani, mutta toisaalta taas salkun hajautuksen kannalta voisi olla fiksumpaa jättää asunnot osakesalkun ulkopuolelle.
TykkääLiked by 1 henkilö
Eikös tuo vähennysoikeus aikoinaan tullut juuri sen takia, että saadaan lisää vuokra-asuntoja tarjolle. Nyt sitä ei tunnu kukaan muistavan?
TykkääTykkää
Eipä näytä muistavan. Tosin silloin ei tainnut olla yhtiölainat ihan yhtä suuria kuin nykyään?
TykkääTykkää
Jos yhtiölainojen verovähennys poistuu, siirtyy sijoittajien mielenkiinto kiinteistöjen puolelle. Kiinteistöistä voi poistot voi tehdä hankintahinnasta verotuksessa, kun taloyhtiöiden osakehuoneistoista ei voi. Muutenkin olen ollut havaitsevinani ainakin pirkanmaalla syrjäisten mummonmökki/asuntojen kysynnän kasvua vuokramarkkinoilla. Moni alkaa kypsyä kaupunkeihin tai haluavat muutosta. Muutenkin omakotitalojen vuokraus kiinnostaa ihmisiä enenemässä määrin.
TykkääTykkää
Mielenkiintoinen näkemys! Veikkaan kuitenkin, että kaupungistuminen jatkuu edelleen eikä sijoittajat kiinnostu syrjäisistä kohteista. Toki kiinteistömuotoinen sijoittaminen tulee suhteessa tuottoisammaksi, mutta ei oikein ole tavallisten pienvuokranantajien ulottuvilla.
TykkääTykkää
Hyviä kommentteja ja näkemyksiä. Itsellä heräsi kysymys, miten toimittaisiin kohteissa joissa taloyhtiölainaa on jo useammat vuodet makseltu pois. Asunnon myyntihetkellä tapahtuvaan verotukseenhan täytyisi myös tulla selkeä muutos, eli hankintahintana tulisi käyttää velatonta hintaa myyntihinnan (n. 30%) sijaan. Eihän veroa sentään kahta kertaa maksettaisi samasta asiasta?
Jos myyntivoittoveron laskenta muuttuisi niin miten kävisi taas asunnossa 2 vuotta itse asunnossa asuneiden verottomalle myyntivoitolle? Tähän linjaukseen koskettaessa voisi olla mahdoton erotella sijoituskäyttöön ja omistuskäyttöön asunnon ostaneita.
Luulisi hallituksen myös ymmärtävän uudiskohteiden mahdollisen hinnanalenemisen tällaisen toimenpiteen toteutuessa radikaaleimmillaan. Ei kai Kojamokaan poisto-oikeuksineen halua kiinteistöjensä arvon putoavan, vaikka heillä tuskin on mitään painetta tappioita realisoida, vaan ehkä vähän korottaa omia vuokriaan tuulipukusijoittajien kärvistellessä.
TykkääTykkää
Olettaisin, että kertaalleen tuloutetut vastikkeet vähennettäisiin velattomasta myyntihinnasta, eihän niitä takautuvasti voi enää rahastoida. Näin ollen esim. 100 k€ (vh.) asunnon, josta olisi tuloutettu 20 k€ rahoitusvastikkeita, luovutusvoitto laskettaisiin 80 k€ perusteella.
Tuota 2v verottoman myynnin sääntöä tuskin kukaan poliitikko on muuttamassa – sen verran suosittu saavutettu etu on. Mutta jos asunnossa on asunut itse, eikä vuokrannut, niin tämä kuvio ei vaikuta mitenkään, koska mitään ei ole vähennetty vuokratuloista.
TykkääTykkää
Edelliseen kommenttiin lisäkysymys;
Voiko skenaarion toteutuessa olla realistisena vaihtoehtona jopa maksaa taloyhtiölainan osuus pois henkilökohtaisella pankkilainalla, jolloin verovähennysoikeuden saisi edes lainan koroista?
TykkääTykkää
Näin varmasti moni tekisikin. Nythän rahoitusvastikkeista ei saa eroteltua tuota koron ja lyhennyksen osuutta. Toistaalta sekään ei mahdotonta varmastikaan olisi ja ymmärtääkseni isännöitsijät tämän pystyvät nykyäänkin laskemaan toimeentulotuki-asiakkaille.
Melkein luulisin (toivoisin?), että jos tähän malliin mennään, niin jatkossa rahoitusvastike jaettaisiin oletuksna korko- ja lyhennysosaan, niin ei tarvitsisi erikseen kysellä lukuja. Mutta omalla pankkilainallahan tämän viimeistään saa toteutettua – mikä kenties onkin yksi tämän uudistuksen tarkoituksista (eli hillitä yhtiölainoja).
TykkääTykkää
Taloyhtiön nimissä olevasta lainastahan ei saa verovähennystä sijoitusasunnon koroille joka tapauksessa ollenkaan, joten pelkkä erittely ei kai muuttaisi mitään ilman lainalakien muutoksia? Korjatkaa jos olen väärässä.
Siinä mielessä henkilökohtainen pankkilaina hyvillä ehdoilla ei ole niin huono vaihtoehto mielestäni, edes nykyisessä mallissa. Verothan erääntyvät nykykäytännölläkin kuitenkin asuntoa myytäessä maksettavaksi, ja korot on maksettu täysin ”omasta pussista”.
TykkääTykkää
Tällä hetkellä on kait näin, mutta voisin kuvitella että tuollainen muutos olisi ihan perusteltu tehdä samalla jos vähennysoikeudesta luovutaan.
Oma laina on ihan hyvä vaihtoehto, varsinkin jos haluaa suojata lainansa tms. Veroja ei voi kummallakaan tavalla välttää, paitsi jos ehtii asua asunnossa sen 2v itse jossain välissä.
TykkääTykkää