En jaksaisi lähteä kilpailuttamaan asuntolainaa…
Aika samat marginaalit sitä kaikkialta saa…
Tälläisiä mietteitä risteili allekirjoittaneen mielessä, kun asunnon hankinta tuli jälleen ajankohtaiseksi tässä syksyn koittaessa. Saattaapa olla, että en ole ihan yksin ajatusteni kanssa – lainahakemusten täyttäminen ei nyt varsinaisesti ole sitä hauskinta hommaa. Mutta kuten tämä tarina opettaa, vertailu kannattaa aina. Ja nyt ei ole kyse marginaalien kymmenosista.
Hankittava asunto oli jälleen kerran uudiskohde mehevällä yhtiölainalla, joihin pankit suhtautuvat yleensä ottaen varsin penseästi. Ihan täysin en tätä asennetta ymmärrä, sillä vaikka yhtiölainat pienentävät henkilökohtaisia lainamääriä, niin toisaalta pankithan ne ovat nuo yhtiölainatkin taloyhtiöille myöntäneet. Usein vieläpä korkeammilla marginaaleilla kuin mitä henkilöasiakkaat nykyään saavat. Tämän selvittäminen vaatisi kuitenkin oman blogautuksen, joten siirrytäänpä tarinassa eteenpäin.
Lähetin lainahakemuksen paitsi pääasialliseen pankkiini eli Osuuspankkiin, niin myös Nordeaan ja S-Pankkiin. Yhdistävä tekijä oli olemassa oleva pankkisuhde, ihan tuntemattomien pankkien kanssa en jaksanut lähteä setvimään asioita. Selvisi, että marginaaleissa ei tosiaankaan ollut kummoisia eroja. Kaikki kolme pankkia tarjosivat lainaa 0,5 – 0,6 % marginaalilla 12 kk euriboriin sidottuna. Merkittävä ero syntyi kuitenkin ostettavan kohteen vakuusarvon määrittelyssä.
Peukalosääntönä asunto-osakkeiden vakuusarvoksi on muodostunut 70 %, mutta ainakin kasvukeskuksissa tästä poiketaan usein ylöspäin. Mutta miten vakuusarvo lasketaan, jos asuntoon kohdistuu merkittävä osuus yhtiölainaa? Tähän on olemassa kaksi laskukaavaa. Otetaan esimerkkinä 200 000 euron asunto, josta 140 000 euroa yhtiölainaa, myyntihinta siten 60 000 euroa.
- Ns. armollinen laskutapa: 70 % myyntihinnasta eli 60 000 * 0,7 = 42 000 €
- Ns. tiukka laskutapa: 70 % velattomasta myyntihinnasta – yhtiölaina, eli 200 000 * 0,7 – 140 000 = 0 €
Kuten huomaatte, tiukalla laskutavalla asunnon myyntihinta tulisi löytyä omasta taskusta, ellei sitten ole tarjota lisävakuuksia. Omalla kohdallani kuvio oli hieman monimutkaisempi, sillä olin ostamassa asuntoa virallisesti ensiasunnon ostajan ominaisuudessa. Tällöin vakuusarvoksi voidaan laskea valtiontakauksen ja asp-lainan kera jopa 95 %. Lasketaanpa todellisilla luvuilla ja pankkien nimillä miten homma meni.
Velaton myyntihinta: 212 500 €, yhtiölaina: 134 750 €, myyntihinta: 77 750 €
ASP-säästöt: 12 000 €, ASP-lainan tarve: 65 000 €
Osuuspankki käyttää tiukkaa laskutapaa ja 70 % vakuusarvostusta. Tällöin vakuusarvoksi jää 212 500 € * 0,7 – 134 750 € = 14 000 €. Tähän päälle laskettaisiin myönnettäisiin n. 4 420 € valtiontakausta, jolloin asp-lainaa olisin saanut vain noin 18 500 euroa. Alkuperäisestä lainatoiveesta jäätiin todella kauas! Palvelu oli muutenkin hidasta (useamman päivän viive verkkoviesteihin vastaamisessa) ja asenne jotenkin nuiva. Järjestelypalkkioksi tarjottiin 125 euroa + hoitokulut 2,30 e/kk, jotka voisi kuitata OP-bonuksilla.
Nordea sen sijaan paitsi käyttää 75 % vakuusarvostusta, niin laskee yhtiölainan ns. armollisen laskutavan mukaan. Valtiontakauksen kera vakuusarvoksi määritettiin 90 %, jolloin myyntihinnan perusteella vakuutta löytyi 77 750 € * 0,9 = 69 975 euron edestä. Tarvitsin lainaa vain tuon 65 ke verran, joten vihreää valoa siniseltä pankilta. Lisäksi palvelu oli todella ystävällistä ja ripeää! Järjestelypalkkio 300 euroa + hoitokulut 2,30 e/kk.
S-Pankista sain neuvotteluajan useamman viikon päähän. Täällä ei selvästikään oltu yhtä rutinoituneita ainakaan tämän tyyppisiin lainahakemuksiin ja virkailijan piti lainaneuvottelun jälkeen vetäytyä pariksi tunniksi laskemaan vakuusarvoja. Tarjous kyllä tuli vielä samana iltana: vakuusarvostus 60 % mukaan myyntihinnasta + valtiontakaus = 56 000 €. Täytyy kyllä myöntää, että ihan en hahmottanut millä kaavalla tähän tulokseen päästiin, mutta ei huono tarjous ollenkaan. Järjestelypalkkio 350 euroa + hoitokulut 2,25 e/kk.
Hieman hämmentynyt olin kyllä näin isoista eroista vakuusarvostusten laskennassa. Olisin toki voinut tarjota lisävakuuksia sijoitusasuntojeni muodossa, mutta koska kaikissa niissä on mukana toinen omistaja, olisin joutunut järjestämään vieraspanttauksen, joka vaatii oman vaivansa ja paperityönsä. Lisäksi nyt nuo lisävakuudet ovat käytettävissä uusien sijoitusasuntojen ostoon tarvittaessa.
Tässä valintatilanteessa Nordea veti selvästi pisimämmän korren. Vaikka muuten olin keskittänyt pankkiasiointini OP:lle, niin ASP-tili oli edelleen Nordeassa. Näin ollen ei tarvinnut siirrellä tietoja pankkien välillä. Palkka pitää toki siirtää tulemaan Nordeaan, mutta se on aika pieni vaiva kuitenkin. Kaiken lisäksi omistan myös Nordean osakkeita, joten murto-osa korkokuluistani valuu sitä kautta omaankin pussiin 🙂
Vastaavasti Osuuspankin palvelu oli selvä pettymys. Liekö sitten laajennusinto terveysbisnekseen yms. vienyt voimia, mutta organisaatio tuntui todella hitaalta ja jähmeältä. Puskaradioni mukaan OP:ssä vallitsee jonkinlainen sisäinen kaaos ja oma kokemukseni tukee tätä teoriaa. Suosittelen oranssille pankille peiliin katsomista ja perusasioiden kertaamista!
S-Pankin tarjous oli ihan mukiinmenevä, mutta lainamäärä jäi n. 9 ke pienemmäksi kuin Nordealla. Tämän hetkisillä koroilla pidän tuon vajaan kymppitonnin mieluummin käteispuskurina yllättävän rahantarpeen tai kiinnostavien sijoitustilanteiden varalta.
Onko muilla kokemuksia yhtiölainojen ja pankkilainojen yhdistämisestä? Vinkkejä muiden pankkien toiminnasta vastaavassa tilanteessa?
Disclaimer: Kirjoitus perustuu täysin omiin todellisiin kokemuksiini lainanhausta em. pankeista. En ole saanut tai saamassa korvausta miltään taholta juttuun liittyen.
Sijoittaja-Tursas 
Tuntuu olevan aika tuuripeliä millaista asiakaspalvelua pankeista sattuu milloinkin saamaan. Itse asioin Op:llä ja viimeaikoina on ollut palvelu hyvää. Sain lainamarginaaliakin laskettua vuoden vanhaan lainaan ihan vain kysymällä. Nyt on marginaali myös tuon 0,6. Op:llä oman kokemuksen mukaan on nopein ja helpoin tapa saada asiakaspalvelija kiinni chatin kautta. Sinne kun asian esittää saa soiton heti ja asiat on hoituneet yllättävän kätevästi puhelimitse tai nettipankissa ilman turhaa konttorissa ravaamista. Nordeasta taas sain viimeksi aika nuivaa kohtelua 🙂
TykkääTykkää
Näinhän se menee. Aiemmin olen itsekin saanut hyvää palvelua OP:stä ja vanhaan sijoitusasuntolainaan minäkin sain marginaalia tiputettua vain kysymällä. Näiden vakuuksien kanssa ovat vaan jotenkin jäykkiä, ilmeisesti eivät halua lainoittaa uudiskohteita henkilöasiakaspuolella.
TykkääTykkää
Komppaan edellistä kommentoijaa tuuripelistä. Oma kokemus viime keväältä. Kaksi eri OP antoi melko erilaiset tarjoukset. Danske antoi hyvän tarjouksen, S-pankki huonon ja Nordealta tarjousta ei lopulta tullut lainkaan. OP laski tarjoukset ripeimmin ja sinne lopulta päädyin.
TykkääTykkää
Iso merkitys kyllä on tuolla miten nopsaan tarjous tulee. Etenkin vanhojen asuntojen kaupassa nopeus on valttia ja parissa päivässä tilanne on jo ohi. Kerran sain lainalupauksen OP:ltä tunnin liian myöhään, jotta olisin voinut tehdä tarjouksen.
TykkääTykkää
OP teki meille parhaan asuntolainatarjouksen. Nordea olisi laskenut korkoa vain 0,7% ja korko oli aiemmin 0,8%. Ei suostunut laskemaan korkoa vaikka OP tarjosi 0,5% ja lainan siirron tasan 0€ kuluilla. Oli tosi helppo päätös…. S pankista ei kuulunut moneen viikkoon mitään. Kellä on varaa ootella, ei ainakaan mulla.
TykkääTykkää
“olin ostamassa asuntoa virallisesti ensiasunnon ostajan ominaisuudessa”
No Mites tuo on mahollista jos olet jo veteraani näissä asioissa
TykkääTykkää
Suorastaan nerokas kysymys! Aiemmat asuntoni olin ostanut tarkoituksella 49% osuudella liikekumppanin kanssa juurikin sen takia, että tämä etu ei mene sivu suun.
TykkääTykkää
Mulla ainakin pankit kaikki laski tuon ns.”tiukan kaavan” mukaisesti. Erotuksena kaikista muista pankeista, RS-kohteelle S-pankki laski vakuusarvoksi 60%, yhtiölaina velattomasta vähennettynä ja siihen jäivät ne neuvottelut sen kanssa. Muutenkin pankit suhtautuivat tosi skeptisesti useampaa uudiskohdetta ostavaa nuorta henkilöä kohtaan. Tyhjensin sitten sen verran salkkua, ettei lainaa tarvinnut ottaa henkiökohtaisesti, jäi paska maku suuhun. Pointtina varmaan olisi löytää oikeasti pätevä pankkihenkiö, niitä ei vaan tuossa joukossa olevan yhtään.
TykkääTykkää
Olen itsekin kuullut tiukkaa kaavaa mm. Nordeassa käytettävän. Jäi vähän mietityttämään onko tuo sitten sellainen temppu, jolla voidaan joko houkutella lupaava tai karkottaa ei-toivottu asiakas.
Perusvirkailija on tyypillisesti aika pihalla näistä asuntosijoituskuvioista, etenkin kun mukaan tulee yhtiölaina. Virheen tekemisen pelossa sitten mieluummin vaikka antavat asiakkaan mennä kuin tekevät virheitä.
Asiantuntevampaa palvelua saisi yrityspuolella, mutta heitä ei taas pikkubisnekset kiinnosta. Vaikuttaisi siltä, että parasta olisi jos saisi kiinnitettyä jonkun luottovirkailijan parista pankista. Private bankingin kautta saattaisi onnistuakin, mutta niitä palveluita varten pitäisi olla jo hiukan isompi salkku pyöritettävänä.
TykkääTykkää
Mun vinkki on siirtyä pieneen pankkiin, missä jo piensijoittaja saa ”lähes private banking tasoisen palvelun”. Muotoilin asian noin, oikeasti en tiedä private-banking -palveluista mitään. Mutta pienessä pankissa jo pienellä sijoitusasunto-toiminalla saat asioida konttorin vastaavan / pankinjohtajan tms. kanssa, joka tietää asiat, tekee päätökset ja jonka saa kiinni puhelimella/spostilla ilman sen kummempaa säätämistä. Myös Handelsbankenissa ainakin omalla kohdallani toimii.
Unohtakaa monimutkaiset perussysteemit hakemuskaavakkeineen ja odotteluineen. Netistä pankin yhteystiedot esille ja rohkeesti yhteyttä heti ylempään portaaseen. Näin ei enää koskaan tarvitse asioida virkailijoiden kanssa, jotka eivät ymmärrä asiaasi. Ei tarvitse roikkua chateissa eikä anella puhelinsoittoja. Oikeasti toimii ja kaverikin testannut 🙂
TykkääLiked by 1 henkilö
Itse sain Osuuspankista lainatarjouksen yhden puhelun perusteella (0,50%) ja onnistuin myöskin saamaan erittäin ammattitaitoisen virkailijan, jonka kanssa toivon voivani jatkossakin hoitaa asiointini. Nordea sen sijaan tarjosi 0,99, jota laskettiin 0,65 kun kerroin kilpailijoiden tarjouksista. He tosiaan hukkasivat myös hakemukseni, yksi asiaa käsitellyt työntekijä lopetti pankin palveluksessa ja kadottivat tehdyn lainalupauksen prosessin aikana, jossa päätökseen saakka kesti yli 3 viikkoa. Dansken ja S-pankin seuraavat vapaat ajat menivät yli kolmen viikon päähän, joten skippasin ne suosiolla. Päätös siirtyä OP:n asiakkaaksi tehtiinkin eritätin helpoksi.
TykkääTykkää
Nordealla kilpailukykyiset hinnat. Ja ripeä, palvelualtis toiminta. Virkailija toimi jopa illalla sairauslomaltaan käsin helpottaen sijaisen työsumaa, yksilöllistä palvelua. Ainoa mikä ottaa päähän, on se kun ostamassani osakkeessa oli yhtiölainaa 2600 euroa NORDEALLE, niin NORDEA pakotti maksamaan sen pois. Tämän kustannus minulle oli 300 euroa, eli YLI 10 % pääoman määrästä. Mielivaltaa.
TykkääTykkää
Aika outoa! Olisiko tuossa joku juttu, että eivät halua olla velkojana kahteen kertaan tms. Joka tapauksessa olisivat aikakin voineet osallistua kustannuksiin.
TykkääTykkää