Nytpä se sitten vihdoin koitti! Neljän vuoden sijoitukseni OP:n Vuokratuotto-rahastoon tuli tiensä päähän. Ihan suunnitellusti kylläkin, sillä alun perinkin oli tarkoitus pitää rahastoa vain tuon 4 vuotta.

Miksikö 4 vuotta? Rahaston normaali lunastuspalkkio on 1 %, mutta alle 2 vuoden sijoituksista peritään 5 % ja alle 4 vuoden sijoituksista 3 %. Tavallaan ihan ymmärrettävää (kannustetaan pidempiaikaiseen sijoitukseen), mutta eihän tuollaisia ekstrakuluja tee mieli maksella.

Miksikö lunastin? Olen kirjoitellut Vuokratuotosta useampaan otteeseen (kts. merkintäjuttu ja ulosmaksujuttu) tässä blogissa. OP lupaili rahastolle sijoitushetkellä (joulukuu 2013) noin 6 % vuosituottoa. Tästä merkittävä osa piti maksaa ihan rahana vuosittaisten ulosmaksujen yhteydessä. En tähän kovin luottavaisesti suhtautunut, mikä valitettavasti osoittautui todeksi. Vuosittainen ulosmaksu on nimittäin ollut 1 % luokkaa.

Eipä mitään, rahaston arvonnousu on sen sijaan ollut parempi, katsotaanpa graafeja:

Eihän tuo huono tuotto ole.. mutta ei nyt mitenkään erityisen hyväkään. Syy vaatimattomaan kehitykseen on luonnollisesti ollut rahaston hillitön kasvuvauhti. Jotta vuokravirtaa syntyisi, tulee rahaston ostaa koko ajan lisää asuntoja. Niitä onkin sitten kertynyt mukavaa tahtia. Jatkossa tuottosuhde olisi kuulemma painottumassa kassavirran puolelle, mikä olisikin mielestäni fiksua tämän tyyppiselle rahastolle.

Toinen syy lunastukselle on lievä epäluottamus tämän tyyppisiä kiinteistörahastoja kohtaan. Viime päivinä mediassa on paljon puhuttu asuntorahastojen ongelmista. Vuokratuotonkin tapaisissa avoimissa rahastoissa osuudenomistaja voi periaatteessa milloin vain esittää lunastuspyynnön. Jos kovin moni innostuisi näin tekemään, rahasto joutuisi ehkä myymään asuntoja alihinnalla kattaakseen lunastukset. Tämä heijastuisi taas osuuden arvoon, yhä useampi lähtisi myyntikannalle ja noidankehä olisi valmis.

Vuokratuoton osalta on tosin todettava, että rahaston oma velkavipu on hyvin maltillinen, kirjoitushetkellä ilmeisesti alle 20 %. Kiinteistöbisneksessä pelataan tyypillisesti reippailla velkavivuilla ja rahasto saisi varmasti edullista lainaa hyvin nopeasti ja voisi kuitata pienen lunastusaallon hyvin helposti.

Tämä ei kuitenkaan poista perusongelmaa, eli arvioidun arvonnousun kirjaamista rahasto-osuuksien arvoon. Suomen ainoa (vielä toistaiseksi) pörssinoteerattu asuntorahasto Orava (OREIT) on surullisenkuuluisa tästä toimintatavasta.

Kolmas syy on konkreettinen rahantarve. Ensi huhtikuussa erääntyy kolmannen sijoitusasuntoni viimeinen maksuerä, noin 20 000 euroa. Tällä hetkellä sijoittelen tukevasti Nordnetin Superluoton varassa, jonka saldo on n. 5 000 euroa. Tehokkaasti yhtiölainalla vivutettu uudiskohde on mielestäni parempi sijoitus kuin kalliihko asuntorahasto (hallinnointikulut n. 2 %). Nykyisessä markkinatilanteessa en myöskään haluaisi pitää kovin suurta vipua osakesalkussa, joten aika kuitata velat rahasto-osuuksilla!

Ihan vielä en pääse Vuokratuotto-euroissa kieriskelemään, sillä rahasto ottaa vastaan lunastuksia ja merkintöjä vain kerran kvartaalissa. Lunastustoimeksianto pitää myös antaa edeltävän kvartaalin aikana. Nyt Q4:llä tehty lunastus suoritetaan siis Q1/2018 aikana ja saan rahat vasta Q1:n päätteeksi huhtikuun alussa. Jos siis olet lunastamassa Vuokratuotto-osuuksia, kannattaa suunnitella lunastusaikataulu hyvissä ajoin. Näitä lunastuksia tehdään kuulemma myös sen verran harvoin, että ainakin omalle kohdalle osunut pankkitoimihenkilö joutui varmistamaan useammalta kollegalta, miten homma menee. Palvelu oli kuitenkin erittäin ystävällistä!

Mielenkiintoista on muuten se, että olenko oikeutettu vuodelta 2017 maksettavaan tuotto-osuuteen. Tiedustelin tätä OP:ltä ja kuulemma riippuu siitä, suorittaako rahasto lunastuksen ennen vai jälkeen yhtiökokouksen, jonka ajankohtaa ei ole vielä edes päätetty. Yleensä se on ollut helmikuussa, mutta tämäkään epämääräisyys ei oikein kannusta rahastosijoittamiseen. Osakesijoittamisessa sentään tietää tarkasti, milloin osingot irtoavat.

Tarkkaan ottaen en edes tiedä minkä verran olen saamassa lunastuksen yhteydessä, sillä lunastuskurssi määritellään vasta Q1/2018:n päätteeksi. Toivotaan, että massiivisia alaskirjauksia ei ole tulossa ja pääsen makselemaan uudiskohdettani huhtikuussa suunnitelmien mukaan. Tämän hetken markkina-arvo osuuksille on 34 652 euroa.

o o o

Sijoittaja-Tursas laskeutuu näillä puheilla joulunviettoon ja kiittää kaikkia lukijoita kuluneen vuoden n. 62 000 sivulatauksesta ja n. 28 000 vierailijasta sekä etenkin lukuisista, mainioista kommenteista 🙂

Hyvää joulua ja menestyksellistä uutta vuotta 2018 arvon lukijat!

* Avaa tili Nordnetiin helposti verkkopankkitunnuksilla. Asiakkuuden avaaminen on maksutonta. Säilytys 0 €, pörssikaupat alk. vain 3 €. *