Omistan tällä hetkellä puolikkaan sijoitusyksiön. Lisäksi toiset kaksi mokomaa ovat rakenteilla, toinen pk-seudulla ja toinen eräässä kasvukeskuksessa. Teknisesti minulla on siis 1½ yksiötä plakkarissa. Olen miettinyt viime päivinä, pitäisikö lopettaa tähän vai kasvattaa asuntosalkkua?
Ensisijainen motivaatio salkun kasvattamiseen olisi tietysti hyvät tuottonäkymät. Lainalla vivuttamalla (50-70 %) päästään nykykoroilla mukaviin kaksinumeroisiin oman pääoman tuottoprosentteihin. Tämä ei kovin helpolla pörssissä onnistu, Nordnetin Superluotollakin saa maksimissaan noin 30 % vivutuksen (40 % keskimäärin 70 % lainoitusarvosta).
Mutta kuinka pitkään asuntosijoittaminen pysyy kannattavana? Useat institutionaaliset toimijat ovat kilvan ilmoitelleet uusista hankkeista vuokra-asuntojen rakentamiseen, viimeisimpänä tänään LähiTapiola yhteistyössä SRV:n kanssa. Pääkaupunkiseudullakin on hienoista painetta vuokrien alentamiseen. Asuntosijoittajien kissanpäivät ovat selvästi ohi, mutta positiivisen kassavirran saavuttaminen on koko ajan vaikeampaa.
Toinen pohdinnan aihe on rahoitus. Korot ovat ennätysmatalalla ja joka tuutista viestitään, että näin ei voi pitkään jatkua. Lainat voisi tietysti suojata korkokatolla, mutta se pienentäisi tuottoa merkittävästi. Toisaalta asuntosalkun koon kasvaessa pankit eivät mielellään myönnä yksityishenkilölle lainaa vaihtuvalla korolla. Olenkin mielenkiinnolla seurannut Harri Hurun Ostan Asuntoja -blogia, jossa hän kertoo seikkaperäisesti tällä hetkellä kiinteisiin korkoihin perustuvasta rahoitusmallistaan.
Kiinteään korkoon sitominen ja positiivisen kassavirran tavoittelu olisivat siinä mielessä hyvä taktiikka, että sijoituskohteiksi valikoituisi vain tarpeeksi tuottavia asuntoja. Tämä tosin edellyttäisi asuntojen etsintää laajemmalta alueelta ja mahdollisuutta tehdä nopeita päätöksiä hyvien kohteiden ilmaannuttua myyntiin. Toisin sanoen, tätä hommaa pitäisi ryhtyä tekemään kutakuinkin ammattimaisesti!
Mutta kun se velka hirvittää!! Nykytilanteessa voisin periaatteessa kuitata suurimman osan asuntoveloistani myymällä osake- ja rahastosalkkuni. Näin ollen en joutuisi perikatoon vaikka kaikki kolme kämppääni homehtuisivat yhtäaikaisesti. Fakta homma kuitenkin on, että tällä salkulla ei vielä kovin pitkälle pötkitä. Hyvällä tuurilla voisin nykymenolla aikaistaa eläköitymistäni vain muutamalla vuodella. Lisäksi asuntosijoittamisessakin hajauttaminen toimii: 10 asunnon salkussa yksittäinen ongelmavuokralainen ei järkytä kassavirtaa niin tehokkaasti kuin parin asunnon salkussa.
Tavoitehan kuitenkin on vapautua oravanpyörästä parikymmentä vuotta aiemmin kuin yhteiskunta normaalisti soisi. Jalat on nyt kasteltu mutta uskallanko lähteä uimaan? Viisailla valinnoilla (ja hyvä tuurikaan ei olisi pahitteeksi!) vapaaherran elämä häämöttäisi jo 10-20 vuoden päässä. Worst case -skenaariossa taas järjestän itseni elinikäiseen velkavankeuteen. No pain, no gain, niinhän se menee, mutta hyviä vinkkejä otetaan vastaan 🙂
Sijoittaja-Tursas 
Tällä hetkellä en osaa itse antaa muuta neuvoa, kuin sisällyttää talouden stressitesti mukaan omiin laskelmiin 🙂 Toki se on hyvä tehdä ihan kaikkina aikoina.
Oletan, että käyt palkkatöissä ja sen lisäksi säästät rahaa. Periaatteessa taloutesi joustaa ensin positiivisen vuokratulon verran ja sen jälkeen säästöasteesi verran, joka lienee jo hieman isompi summa ja sillä varmasti maksetaan hätätilassa isommat korotkin, etkä joudu hätiköimään myyntien kanssa. Muista myös, että korkeiden korkojen aikana niiden verotuksellisen vähennysoikeuden hyöty korostuu.
TykkääTykkää
Hyviä pointteja. Kyllähän minulla jää ihan hyvin palkasta säästettäväksi, eli sikäli on pelivaraa. Mutta aina voi joutua työttömäksi, sairastua tms, sen takia parempi olisi vakaa (=kiinteään korkoon perustuva) positiivinen kassavirta.
TykkääTykkää
Se ei pelaa joka pelkää 😉
TykkääTykkää
Itse otin ison riskin: ensimmäinen sijoitusasunto kokonaan velaksi! Kuitenkin, kun puran koko projektin osiin, ei riski ollutkaan mikään mieletön: asunto on pieni yksiö yliopistokaupungin keskustassa, eli erittäin haluttu. Tämä tuli huomattua, kun ensimmäinen vuokralainen lähti ja seuraava piti saada tilalle. Toiseksi laskin, että lyhennykset, korot ja vastikkeet pystyisin maksamaan myös palkkatuloistani, jos poikkeuksellisesti asunto olisi tyhjänä. Kolmanneksi, uumoilin melko lailla oikein: vanha asunto, mutta hyvin pidetty, ja ennen kaikkea taloyhtiön toiminta sai täydet pisteet, remonttien kanssa ei ole jahkailtu. Neljänneksi, puuttuva osa vakuusarvosta hoidettiin kiinnittämällä omaan taloomme, jossa on edelleen vakuusarvoa vapaana käyttöön.
Ja niin edelleen ja poispäin. Täysin velaksi ostetun sijoitusasunnon OPO-tuottoa on tosin vaikea laskea, kun se kutakuinkin lähenee ääretöntä 🙂
Tietenkin ennenkaikkea katsoin sen, että vuokratulot kattaisivat asunnon ja lainan kaikki kulut. Nyt vain pohdiskelen samaa kuin sinäkin: pitäisikö ottaa seuraava askel eli toinen samanlainen yksiö? Toistaiseksi seurailen sisu kaulassa tarjontaa ja hintakehitystä alueella, enkä tee mitään.
TykkääLiked by 1 henkilö
100 % velkavipu kuulostaa aina hurjalta, mutta jännä että oman asunnon osto täysin velaksi ei olekaan niin extremeä (ainakaan muutama vuosi sitten ennen lainakattoja). Minusta sijoitusasunnon osto on vähäriskisempää kuin oman asunnon osto, sillä vuokratulot ovat aika tasaista tulovirtaa verrattuna palkkatuloihin monissa ammateissa.
Jos samoilla kriteereillä jatkat salkun kasvatusta, niin minusta riskit ovat vielä ihan hallinnassa 🙂
TykkääTykkää
aivan loistava kommentti, tähän kiteytyy sijoittamisen harhaluulot. Oman asunnon ostaminen on itseasiassa se kaikkein suurin riskipositio, mikä kotitalouksilla on. Sijoitusasunnosta saa kassavirtaa, omasta asunnosta ei. Sijoitusasunnon remontin voi vähentää verotuksessa, oman asunnon ei. Oman asunnon kustannukset toki ovat halvemmat kuin vuokra-asunnon mutta tämäkin voi tehdä kombinaationa. Yleensä ison asunnon vuokra / ostohintaan on matalampi kuin pienen asunnon vastaava luku.
TykkääTykkää