Asuntosijoittaminen on usein tuottoisaa, mutta vaatii veronsa paitsi konkreettisesti euroina, niin myös oman työn muodossa. Tähän saumaan iskevät asuntosijoitusrahastot. Parisen vuotta sitten Suomen markkinoille pölähti ensimmäinen kuluttajille suunnattu asuntosijoitusrahasto, OP-Vuokratuotto. Sittemmin mukaan on tullut useampia kilpailijoita, mm. Ålandsbankenin ja S-Pankin vastaavat rahastot. Näiden kaikkien perusidea on sama – asuntosijoittamisen vakautta ja tuottoa ilman vaivaa. Not bad, mutta kaikella on hintansa tottakait. Seuraavana käytännön kokemuksia OP:n Vuokratuotto-rahastosta.
Syksyllä 2013 minulla oli kasassa omarahoitusosuus sijoitusasuntoon, mutta erinäisistä syistä en onnistunut asuntoa vielä tuolloin hankkimaan. Tästä projektista löytyy pidempi tarina postauksesta Ensimmäisen sijoitusasunnon metsästys. Siispä päätin sijoittaa potin ainakin tilapäisesti OP:n edellisenä keväänä lanseeraamaan Vuokratuotto-rahastoon.
Tuolloin Vuokratuotto oli olevinaan hieman paremman väen rahasto, jonka minimisijoitus oli 30 000 euroa. Nykyään tuo raja on tiputettu 5 000 euroon kilpailun myötä. Mielestäni ihan hyvä veto, sillä tuo aiempi raja varmasti rajasi asiakaskuntaa liikaa. Itse kuitenkin sijoitin tuon silloisen minimisumman. Merkintäpalkkion jälkeen pääomaksi jäi 29 400 euroa.
OP markkinoi (ainakin syksyllä 2013) rahastoa n. 6-8 % tuotto-odotuksella. Minulle jäi hämäräksi ja on edelleen epäselvää, miten tuo tuotto jakautuu vuosittaiseen ulosmaksettavaan tuottoon ja arvonnousuun. Virallisen esitteen mukaan 75 % realisoituneesta tuotosta jaetaan ulos, mutta otapa tuosta nyt sitten selvää. Käteistuotoksi ennustettiin 3-5 %. Käytännössä olen saanut tuottoja sijoituksestani seuraavasti.
| Vuosi | Eurot brutto | Tuotto-% |
|---|---|---|
| 2014 | 350 € | 1,2 % |
| 2015 | 347 € | 1,1 % |
| 2016 | 435 € | 1,3 % |
Rahasto maksaa tuotto-osuuden helmi-maaliskuussa. Kuten huomata saattaa, ei päästä lähellekään luvattuja tuottoja. Salkunhoitajan katsausten mukaan rahasto onkin keskittynyt alkuvaiheessa uusien kohteiden hankkimiseen. Kun katsotaan osuuden arvonnousuja, tilanne näyttääkin huomattavasti paremmalta:
| Vuosi | Tuotto-% |
|---|---|
| 12/2013 – 12/2014 | 7,2 % |
| 12/2014 – 12/2015 | 6,0 % |
Huom: Nämä luvut laskettu vertaamalla osuuden joulukuiden viimeisen päivän noteerauksia. Mukana ei siis ole ulosmaksuja, joten luvut poikkeavat hieman OP:n ilmoittamista tuottoprosenteista.
No entäs sitten ne kulut:
- Merkintäpalkkio: 2 %
- Lunastuspalkkio:
- Alle 2v sijoitukset: 5 %,
- Alle 4v sijoitukset: 3 %,
- Pidemmät sijoitukset: 1 %
- Vuotuinen hallinnointipalkkio: 1,9 %
Ei ihan ilmaista lystiä! Merkintäpalkkiota perustellaan varainsiirtoverolla eikä sitä voi kuitata OP-bonuksilla, joka mielestäni on vähän outoa. Porrastetulla lunastuspalkkiolla taas pyritään selvästi sitouttamaan sijoittajia. Hallinnointipalkkio on hieman suolainen, mutta monesta kaappi-indeksoivasta osakerahastosta joutuu pulittamaan vastaavia prosentteja.
Olenko ollut tyytyväinen sijoitukseeni? Kyllä ja ei. Vuotuisten ulosmaksujen suuruus (tai pienuus) on ollut pettymys. Arvonnousu taas on ollut sitten selvästi kotiinpäin. Mielestäni jos rahastoa markkinoidaan vuokratuottorahastona, sen pitäisi panostaa tuohon vuokran kaltaiseen tuottoon. Toisaalta asuntosalkkua rakennettaessa keskittyminen investointeihin on myös ymmärrettävää. Rahastolla onkin aika komea kokoelma asuntoja ja liikehuoneistoja ympäri maata.
Jos rehellisiä ollaan, niin aion lunastaa rahasto-osuuteni todennäköisesti aika pian lunastuspalkkion karenssiajan päätyttyä, eli vuodenvaihteessa 2017-2018. OP-Vuokratuotto on ihan kelvollinen korvike oikealle asuntosijoitukselle, mutta kulut ja läpinäkymätön tuottorakenne eivät oikein miellytä. Lisäksi rahastosijoittamisessa velkavipua ei voi hyödyntää samalla tavalla kuin varsinaisissa asuntosijoituksissa.
Velkavipuun liittyen vielä mielenkiintoinen seikka. Tiedustelin OP:ltä voisiko Vuokratuotto-osuuksia käyttää sijoitusasuntolainan vakuutena. Vastaus oli myönteinen, mutta vakuusarvoksi laskettiin vain 50 % markkina-arvosta. Normaalisti asunnoilla vakuusarvo on n. 70 % markkina-arvosta. Jos kerran rahastolla on maantieteellisesti tehokkaasti hajautettu ja hoidettu asuntosalkku, niin miksi pankki arvostaa sen silti yksittäisen, periaatteessa paljon riskialttiimman, asuntosijoituksen alapuolelle?
Toivottavasti olen väärässä ja rahaston arvostuksissa ei olisi kovin paljon ilmaa. Pienestä kritiikistä huolimatta pidän OP-Vuokratuottoa näppäränä tapana päästä mukaan asuntosijoittamiseen. Onko teillä, arvon lukijat, hyviä tai huonoja kokemuksia asuntorahastoista?
Kirjoittaja omistaa kirjoitushetkellä OP-Vuokratuotto -rahastoa, mutta ei ole muuten sidoksissa OP-ryhmään. Tämäkään artikkeli ei ole sijoitusneuvontaa taikka -markkinointia.
Sijoittaja-Tursas 
Voitko kertoa vielä mikä on siis tämänhetkinen sijoituksesi arvo kaikkien noiden kulujen ja arvonnousun jälkeen? Kauhean ison siivun tuo merkintäpalkkio kyllä haukkaa summasta…
Pakko ei ole kertoa tietenkään, jos et halua. Olisi vain helpompi hahmottaa rahaston parempi puoli, kun tuo tuotto on melko vähäisen oloista.
T: Ananas
Yksinhuoltajan selviytymisopas
http://neljajalkaamaassa.blogspot.com
TykkääTykkää
Vuodenvaihteen (31.12.2015) kurssilla (117,43 € / osuus) Vuokratuotto-sijoitukseni arvo on 33 428,41 €. Vajaassa 2½ vuodessa arvonnousua on siis tullut n. 3 428 €. Prosentteina n. 11,4 %. Seuraava noteeraus (31.3.) julkaistaan huhtikuussa, jolloin yleensä tullaan vähän alaspäin tuon ulosmaksun takia.
Vuotuisia ulosmaksuja on kertynyt nyt 1132 euroa bruttona, joten kokonaistuotto tähän asti ollut 4560 €, prosentteina 15,2 %. Paremminkin toki olisi voinut mennä.. mutta toisaalta myös huonommin 🙂
TykkääLiked by 1 henkilö
No ei kyllä yhtään paha! Etenkin jos ajattelee, että tämä olisi vain alku korkoa korolle. Aiot kuitenkin nostaa summan tuolta pois? Saako jostakin rahoille parempaa tuottoa kuin 15,2%? 😉
TykkääTykkää
Vähän luulen että jatkossa tuottotahti ei pysy samana. Asuntojen ja vuokrien hintakehitys kun kulkee käsi kädessä maan talouden kanssa.
Vuosituottona 6-7 % on kyllä ihan hyvä, en väitä vastaan 🙂 Pitää katsoa mikä tilanne on vuodenvaihteessa 2017-2018, löytyykö rahoille parempaa käyttöä vai jätänkö tuonne.
TykkääTykkää
Tuon tuoton eli ulosmaksun ymmärrän. Mutta voitko valaista noviisille, mikä on arvonnousu ja mistä se tulee…?
TykkääTykkää
Asuntorahastossa olevien asuntojen laskennallisesta arvonnoususta. Eli arviosta mitä niistä kämpistä tällä hetkellä saisi versus edellinen periodi.
Lisäksi Vuokratuotto muistaakseni jakaa ulos 75 % tuloistaan eli osa vuokratuloistakin taitaa jäädä rahastoon kasvattamaan osuuksien arvoa.
Mutta kuten on todettu, niin hieman spekulaatiivista tuo arvonnousu. Jos rahasto päättäisi myydä kaikki kämppänsä, niin eihän se niistä saisi niitä hintoja mitenkään.
TykkääTykkää
Aika kovilta nuo palkkiot vaikuttavat, mutta ilmeisesti mitään tuottosidonnaista palkkiota ei tuon päälle enää tule? Jos nyt bruttovuokratuotot ovat esim. vähän päälle 4% (mitä ne ilmeisesti suurinpiirtein yleensä ovat olleet) niin eipä siitä hallinnointipalkkion jälkeen jää kuin reilut pari prosenttia…
TykkääTykkää
Ei tule enää muita palkkioita. Mutta siitähän tuo käteistuotto näyttäisi pitkälti muodostuvan, 4 %-yks. miinus pari pinnaa palkkiota. Arvonnousua on vaikea maksaa ulos myymättä asuntoja. Toki velkavipuahan nuo rahastot myös käyttävät.
TykkääTykkää
Muutama korjaus tuohon kirjoitukseen ja kommentteihin.
Yleisesti ottaen puhutaan että Asuntorahastojen nettovuokratuotto on 4%, ei brutto.
Asuntojen vakuusarvo on normaalisti 70% ja jos rahasto käyttää lainoitusta ja siihen päälle vielä tarjotaan lainavipua, niin aika helpolla matematiikalla pääset varmasti kokonaisuudessaan 70%.
Ålandsbanken taisi olla ensimmäinen Asuntorahasto, muistaakseni noin vuoden ennen OPtä.
TykkääTykkää
Kulupihtarina kauhistuttavat nuo kulut!
TykkääTykkää
Niitä itsekin aikoinaan kauhistelin. Etenkin nuo ”ennenaikaisen” lunastuksen kulut ovat aika törkeitä. Mutta jos pitää sen 4v, niin sitten ollaan mielestäni kohtuullisella tasolla. Merkintäpalkkio 2 % menisi suorassa asuntosijoituksessa vastaavasti varainsiirtoveroon.
Mutta edelleen sitä mieltä, että korvikkeitahan nämä rahastot ovat suoralle sijoitukselle, jos sellaista ei syystä tai toisesta pysty / halua tehdä. Laiskottelusta sakotetaan 🙂
TykkääTykkää
Mielestäni on tärkeää, että huomioikin kuluja sijoittamisessa. Mutta kannattaa miettiä myös enemmänkin sitä nettotuottoa (tuottoa kulujen jälkeen), kuin sitä maksaako ylipäätään mistään. Jos toisena vaihtoehtona on oma ostaa oma sijoitusasunto, niin on hyvä huomata, että siinäkin on Aloituskulu. Tuo 2% merkintäpalkkio nimittäin menee varainsiirtoveron maksuun… Aivan saman maksaa jos ostaa oman asunnon..
TykkääTykkää
Totta. Tässä ehkä enemmän petyin siihen, että tuota 2 % palkkiota ei voinut kuitata OP-bonuksilla. En ymmärrä mitä eroa esim. vakuutusmaksuihin tuolla on, niitä kuitenkin voi maksaa bonuksilla.
TykkääTykkää